El mercado inmobiliario atraviesa una reconfiguración donde solo los jugadores con espalda financiera logran dictar el ritmo. Tras consolidar su desembarco en la Capital Federal con el proyecto MilAires, Grupo Ecipsa (el mayor desarrollador del interior del país) ya diseña su próximo movimiento estratégico. Con la mirada puesta en replicar su modelo de comunidad y amenities de alta gama, la desarrolladora está en una fase activa de búsqueda para adquirir tierra en las zonas más cotizadas de la ciudad, en un contexto de reestructuración de su portafolio.

Este giro estratégico coincide con la salida de la firma de uno de sus proyectos de mayor escala en la provincia de Buenos Aires. Ecipsa concretó la venta del 50% de su participación en Quality Invest, la sociedad propietaria del expredio de 16 hectáreas de la tabacalera Nobleza Piccardo en el partido de San Martín, donde proyectaba un desarrollo de usos mixtos con una inversión cercana a los US$ 600 millones.

La compañía había adquirido ese porcentaje en septiembre de 2023 cuando desembolsó US$ 23 millones adquiriendo el 50% del Grupo IRSA. De esta forma pasó a compartir la sociedad con la familia Lapidus. Sin embargo, las visiones encontradas y el cambio de escenario económico congelaron el avance de las obras, llevando al holding a venderle su parte a su socio y concentrar su energía en nuevos desafíos urbanos.

"Somos fuertes y la gente nos conoce. Estamos orgullosos de MilAires; se generó una comunidad espectacular y los amenities son de lo mejor en Buenos Aires", señala Jaime Garbarsky, Presidente de Ecipsa, al evaluar la consolidación de la firma tras su desembarco definitivo en el principal distrito del país.

"Estamos continuamente evaluando tierras para seguir creciendo y desarrollándonos en Buenos Aires. Es un mercado en el que queremos seguir estando y nos encantaría replicar MilAires, un proyecto ubicado en una zona realmente estratégica", agrega.

En ese sentido, Garbarsky reconoce que la zona norte de CABA es hoy una de las joyas de la Capital y que el foco estaría puesto, sobre todo, en Núñez, uno de los barrios con mayor crecimiento de los últimos diez años, impulsado por el Parque de la Innovación (Ex Tiro Federal).

Lejos de detener la marcha ante una coyuntura desafiante, el holding, con más de 45 años en el sector, ratifica que el foco exclusivo seguirá siendo el real estate residencial, desestimando incursiones en otros segmentos comerciales como el de los centros de compras. El déficit habitacional crónico y la histórica ausencia de apalancamiento financiero transforman a este nicho en una opción para las empresas que cuentan con herramientas de financiación propia.

Para Garbarsky, el diagnóstico sobre las herramientas crediticias actuales del sistema financiero es tajante. A pesar del reciente entusiasmo del mercado por la reaparición de ciertas alternativas para la vivienda, el ejecutivo advierte que las condiciones estructurales aún no están dadas para hablar de un ecosistema maduro. 

"La venta se puso más lenta, pero creo que es el momento para comprar porque cuando se termine de arreglar la macro, las cosas van a subir. El problema es que el crédito no está despegando; que haya un par de líneas hipotecarias no significa que haya crédito real. El crédito existe cuando los bancos se pelean por dártelo", define el número uno de la desarrolladora, trazando un paralelo con mercados regionales como el de Paraguay, donde la liquidez bancaria sale a la caza activa de los tomadores de deuda.

Costos en alza, tokenización y el capital privado

La realidad de los balances sectoriales muestra una tensión creciente entre el valor de los insumos y la capacidad de absorción de la demanda. Con un tipo de cambio que tiende a la estabilidad o al retraso frente a la inflación local, los márgenes de las compañías se recalculan. "Los costos van para arriba y el precio está clavado porque la gente no convalida el dólar. El sector residencial se ve perjudicado porque la gente no se acostumbra a que el costo de construcción aumentó en dólares debido a que la divisa se quedó quieta o cayó", analiza Garbarsky. Bajo esta óptica, la lectura de oportunidad financiera se vuelve lineal para el mediano plazo: "El que ahorró en dólares perdió; hoy conviene ahorrar en bienes porque las propiedades van a subir".

Ante el reto que representa el financiamiento tradicional en el país, el grupo acaba de lanzar Ecipsa Investments, una unidad de negocios diseñada para conectar a inversores privados con los más de 20 emprendimientos que la firma tiene en marcha a nivel global, abarcando Argentina, Paraguay, Brasil, Panamá e Israel. Esta estructura canalizará capitales tanto para desarrollos residenciales de gran escala como para opciones minoristas mediante Raíz, su plataforma de tokenización inmobiliaria que permite ingresar al mercado con montos bajos a través de la tecnología blockchain. "El sistema lo lanzamos el año pasado. Es una forma de invertir desde montos pequeños; es el futuro. Es algo global que permite invertir desde cualquier lado", destaca Garbarsky.

Esta lectura macroeconómica no solo impacta en las decisiones de compra de tierras en Buenos Aires, sino que también redibuja el mapa de inversiones de Ecipsa a nivel federal. La firma ha comenzado a posicionar liquidez y a adquirir tierras en puntos del interior que prometen ser los grandes receptores de divisas de la economía que viene. Plazas como San Juan, Mendoza, Salta y Neuquén figuran en la primera línea de la estrategia corporativa, apalancadas de forma directa por el desarrollo de Vaca Muerta, el litio y la actividad metalífera.

"Tengo la sensación de que si el gobierno mantiene su política, los grandes ingresos de divisas vendrán de sectores a los que no estamos acostumbrados: petróleo, gas, litio, agroindustria y minería. Esto traerá mano de obra a lugares distintos", proyecta el ejecutivo, remarcando que si bien la macroeconomía muestra signos de ordenamiento, la microeconomía aún transita un período de adecuación complejo.

Mientras tanto, la empresa sostiene su expansión mediante una estructura de financiamiento diversificada que combina utilidades, capital propio, deudas selectivas y socios estratégicos, a la espera de que una estabilidad de largo plazo le permita abrir su capital a la oferta pública. "Cotizar en bolsa nos daría acceso a capital para crecer muy rápidamente", concluye Garbarsky, delineando el horizonte de una de las corporaciones inmobiliarias más expansivas del mercado local.