En el mundo del real estate, el flipping inmobiliario suele asociarse a operaciones ágiles. En pocas palabras se trata de comprar barato, refaccionar rápido y vender sacando una rentabilidad en dólares alta. Pero en el segmento premium, esa lógica se transforma. El negocio existe, pero juega con otras reglas: más inversión, más tiempo y un nivel de sofisticación mucho mayor.

“En Argentina, el flipping está mucho más instalado en unidades chicas y medianas, donde la lógica es más directa. En el segmento premium también ocurre, pero con otra escala y un nivel de precisión mucho mayor”, explica Daniel Bryn, analista inmobiliario y director de Zipcode.

Lejos de ser una práctica masiva, se trata de operaciones puntuales que se concentran en activos muy específicos. Pisos amplios o casas en ubicaciones consolidadas como Recoleta, Palermo o Belgrano. En estos casos, el valor no está tanto en el estado actual del inmueble, sino en su potencial de transformación.

Dónde está la oportunidad

El flipping de lujo no aplica a cualquier propiedad. Según Bryn, hay tres grandes tipologías donde el modelo puede funcionar. @@FIGURE@@

Por un lado, aparecen los departamentos antiguos o PHs bien ubicados, muchas veces en edificios de 40 o 50 años, con estructuras sólidas pero con distribuciones obsoletas. Ahí, la clave está en rediseñar los espacios y adaptarlos a la vida contemporánea.

También hay oportunidades en unidades de 20 o 30 años, donde el objetivo no es una transformación total, sino una actualización: mejorar terminaciones, modernizar el diseño y optimizar el uso de los ambientes.

El tercer caso, que es el más sofisticado, es el de propiedades premium de alto ticket. Pisos completos o casas grandes donde la intervención es integral. En estos casos se redefinen layouts, se crean suites, se amplían áreas sociales y se integran cocinas. Incluso, se revalorizan espacios exteriores con terrazas, parrillas o jacuzzis. “Es un negocio más complejo, pero con potencial si está bien ejecutado”, resume Bryn.

La ecuación económica: costos, dólar y margen

En este tipo de operaciones, el número fino es tan importante como el diseño. El valor del metro cuadrado se consolida como una de las variables clave que impactan directamente en la dinámica de precios y en la toma de decisiones de inversores.

Según el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires, el valor de construir por metro cuadrado se ubicó en febrero en $1.391.033 (+ IVA), tras una suba mensual del 1%.  Este dato define el piso de inversión necesario para reposicionar una propiedad y condiciona el margen final, especialmente en el segmento premium, donde las obras suelen ser más profundas y exigentes. @@FIGURE@@

“El negocio empieza en la entrada. Si se compra caro, es muy difícil recuperar margen después, incluso con una buena obra”, advierte Bryn.

Según Juan Manuel Vázquez Blanco, CMO de Fabián Achával Propiedades; “hoy una refacción integral se ubica entre US$ 700 y US$ 1.500 por m2, con incidencia fuerte en cocinas, tecnología y terminaciones premium. En tickets de US$ 700.000 a US$ 1.500.000, la obra representa entre 12% y 25% del valor del activo, lo que exige disciplina total”.

Y en ese sentido agregó casos concretos: “unidades en avenida Alvear pueden pasar de US$ 2.900 por m2 a US$ 5.500–6.000 el m2, y en Palermo Chico de US$ 3.000 por m2 a más de US$ 7.000 con producto terminado de nivel internacional. La rotación de 4 a 7 meses en estos valores confirma una liquidez poco habitual para tickets altos”, agregó.

Diseño, ejecución y los detalles que venden

A diferencia de otros segmentos, donde la rotación puede compensar errores, en el flipping de lujo cada decisión impacta directamente en la rentabilidad.

El diferencial más importante está en la definición del producto. ¿Para quién se está refaccionando? Esa pregunta guía todo el proceso.

“No es lo mismo pensar una propiedad para una familia que para un inversor. El diseño tiene que ser lo más neutro posible. El error clásico es hacer algo demasiado personal, que después limita la cantidad de compradores”, señala Bryn.

Desde el lado de la obra, también aparece una mirada más pragmática. “El mercado te ofrece infinitas posibilidades de hacer flipping, pero a veces por los costos y la mano de obra no es tan rentable. Igualmente hay un gran mercado para eso”, aporta Maga Tomassoni, fundadora de Mama Construye.

En ese equilibrio entre inversión y resultado, los detalles juegan un rol central. “Siempre suma tener detalles de categoría, esos son los detalles que venden el departamento”, agrega.

Más allá del impacto en el precio, la transformación también incide en los tiempos de comercialización. “No solo se revaloriza en lo económico. Acelera los tiempos de venta”, explica Tomassoni.

Rentabilidad

En términos de retorno, el flipping premium funciona con una lógica distinta. En unidades chicas o medianas, los márgenes suelen ser más altos en porcentaje y los ciclos más cortos. En cambio, en el segmento de lujo, la rentabilidad porcentual tiende a ser más acotada, pero el valor absoluto es considerablemente mayor. @@FIGURE@@

También aumenta el riesgo: tickets más altos, plazos más largos y un comprador mucho más exigente.

“En el contexto actual, con un mercado más selectivo y con alto stock, el margen sigue existiendo, pero no es automático. Depende mucho de comprar bien, ejecutar bien y vender a un precio que el mercado realmente esté dispuesto a pagar”, explica Bryn.

En ese sentido Vázquez Blanco agregó: “la oportunidad es clara: el metro cuadrado sigue retrasado frente a otros activos, mientras el costo de construcción presiona al alza. El precio de cierre del m2 en el segmento acumula una caída del 19,5% en términos nominales y del 37,6% en términos reales desde 2019 mientras que el Merval en dólares creció un 116% y los salarios en dólares un 122% desde diciembre de 2023. El metro cuadrado es el activo de la economía argentina que menos acompañó la recuperación de activos de los últimos dos años, y eso configura una oportunidad de entrada en el segmento premium usado que difícilmente se repita”. 

Además, agregó: “el costo de construcción en dólares ya subió un 94% desde el mismo punto de referencia y sigue presionando hacia arriba el precio de reposición. Cuando esa brecha se cierre -y la lógica de mercado indica que se cerrará- la prima del activo reciclado de calidad va a ser más difícil de capturar”.

El interés extranjero 

El negocio también empieza a captar la atención de inversores internacionales, aunque con matices. Por un lado, hay extranjeros que compran propiedades ya refaccionadas, atraídos por la calidad del producto y el valor relativo en dólares de Buenos Aires frente a otras ciudades globales.

Por otro, algunos analizan participar directamente en operaciones de flipping, aunque suelen hacerlo asociados a equipos locales. “La ejecución requiere conocimiento del mercado: obra, permisos, comercialización. No es un negocio simple de hacer desde afuera”, aclara Bryn.

En un contexto económico cambiante, el ladrillo vuelve a posicionarse como refugio, incluso dentro de estrategias más activas como el flipping. “Yo siempre recomiendo comprar propiedades como inversión. Invertir en ladrillos es lo más seguro: van a pasar los mercados y la casa va a seguir en el mismo lugar. Pero no todas las propiedades te van a dejar tanta rentabilidad”, señala Tomassoni.

La diferencia está en detectar valor donde otros no lo ven y transformarlo en un producto que el mercado efectivamente esté dispuesto a pagar.