La apertura de nuevos establecimientos en destinos emergentes como Jujuy y en ciudades turísticas consolidadas, junto con la ampliación de otros, impulsa la oferta de alojamiento en Argentina; así se prevé la apertura de 15 nuevos hoteles en esta primera parte del año.
La innovación, la personalización y sostenibilidad marcan el rumbo de la hotelería actual que, en el caso local, está impulsada por la construcción de establecimientos en zonas tan insospechadas - pero con potencial y sin mucha propuesta de calidad- como Jujuy, o de primer nivel turístico como Ushuaia, Iguazú o Buenos Aires.
De esa manera, el sector recupera su impulso pensando en el largo plazo con una ampliación de su capacidad en alrededor 6.500 habitaciones. No presta así atención a la caída de la ocupación registrada en 2024. Incluso, algunos proyectos salvaron el requerimiento de capital intensivo propio de la actividad financiándose por medio de la tokenización.
"Un proyecto hotelero se analiza con un flujo de por lo menos 20 años. Entonces, en un contexto tan cambiante como el argentino, estas inversiones inmobiliarias atraviesan etapas de costos de edificación elevados y bajos", considera Roberto Amengual, presidente de Amerian.
El turismo es un pilar fundamental de la economía argentina. Según cifras del INDEC, contribuye con US$ 1.103 millones a las exportaciones nacionales. Representa entre el 3,5% y 4% del total de las ventas al exterior y el 25% de las del rubro Servicios.
A pesar de esos números, todavía hay mucha tela para cortar. "La plaza local posee aún mucho potencial. Por eso las grandes cadenas del sector siguen activas independientemente de la coyuntura. Hoy existe una coyuntura de receptividad. No obstante ello siguen desembarcando inversores para alojamientos desde 3 estrellas hasta de lujo", reconoce Sergio Colón, fundador de Hotelier Services Argentina & España.
De acuerdo a datos del gobierno argentino, se prevé la apertura de 15 nuevos hoteles en el primer semestre de este año. Se detectó además una expansión en la oferta de alta gama.
Cadenas internacionales
En ese estudio la cadena Howard Johnson lidera ese desarrollo. Le siguen Days Inn, Hilton, Marriott y Accor.
De los 87 proyectos hoteleros en ejecución, doce son ampliaciones de ya existentes, y 29 construcciones nuevas. Entre las primeras, se destacan el Hilton Garden en Ushuaia, que contará 200 habitaciones y un restaurante giratorio con vista panorámica. Demandará una inversión de aproximadamente US$ 40 millones, comunicó a principios de este año la Secretaría de Turismo.
También en esa ciudad, el Grupo Mirgor firmó una alianza con Meliá Hotels International para ejecutar un establecimiento cinco estrellas. Este implicará un desembolso estimado en más de US$ 50 millones.
En tanto, 28 proyectos están en etapa de planificación, como el Howard Johnson en General Pico y el City Express by Marriott en Puerto Iguazu.
Las cadenas locales no se quedan atrás. Por un lado está Amerian, con 15 programas en diversas provincias. Asimismo, se destacan iniciativas más pequeñas del tipo boutique.
Decidirse a emprender en este sector implica estudiar varios factores. "En algunos casos se analiza la demanda actual y potencial, en otros el potencial del destino, su promoción privada y, en especial, la pública que debe mostrar cierta consistencia", explica Amengual.
De esa investigación pueden surgir puntos casi inexplorados, como Jujuy. "Es es un destino que viene creciendo en los últimos tiempos. Esto se observa tanto en la demanda nacional como en la internacional. Ya se refleja en los desarrollos turísticos, la infraestructura y, producto de su promoción, en la demanda", agrega el ejecutivo de Amerian.
Esa cadena argentina es pionera en el descubrimiento de centros turísticos. Otro de sus ejemplos, es Parque Leloir. Pensado en un principio para la demanda corporativa; se le sumó en forma sorpresiva la de ocio para los fines de semana. Una situación similar detectaron en Chacras de Coria [Mendoza] debido a su proximidad a las bodegas.
Nuevos destinos
Vale la pena destacar que, tanto en el último caso como en Jujuy, esa compañía está construyendo alojamientos junto a inversores nacionales.
"Muchos de estos destinos trabajan en el segmento MICE [por sus siglas en inglés de reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones]. Esto ayuda a romper con la estacionalidad. En definitiva, buscamos en los hoteles que sean formatos mixtos. Durante el año, existen meses donde el turismo de ocio es más fuerte y otros donde se pasa a depender del corporativo. Es por esto que los establecimientos deben contar con la posibilidad de responder a ambas demandas ", indica Amengual.
Normalmente, los inversores proceden de otros rubros. Cuando son varios adoptan la figura de un fideicomiso. Al mismo tiempo, delegan en una cadena para operarlos.
Según algunos expertos, construir un hotel y comisionar su administración puede traducirse en reducir costos e incrementar la renta. Esta estrategia permite enfocarse en la gestión general; mientras que la compañía hotelera se ocupa de las operaciones diarias, marketing y reservas.
Para algunos, el Régimen de Incentivos para Grandes Inversores [RIGI] es una oportunidad para esta actividad. Para otro, no. No sucede lo mismo con la tokenización.
Por eso, Hotelier Services recurrió a ese modelo de financiación para edificar sus dos establecimientos: uno en Guatemala y Humboldt [Palermo Hollywood] y otro en Guatemala y Julián Álvarez [Palermo Soho]. "Uno, a cada lado de la Juan B. Justo. No es nuestra esencia desarrollar inmuebles porque nos dedicamos a la gestión hotelera pura. Pero en los años prepandemia, surgió la posibilidad de comprar esos lotes. En ese momento, los vimos bien. Ahora se nos está haciendo un poco cuesta arriba por el incrementos de los costos de la construcción", añade Sergio Colón.
Rodolfo Vigliano, cofundador y CEO de PALA Blockchain partner de esa cadena, explica que la tokenización de inmuebles utiliza la tecnología blockchain para representar digitalmente una propiedad. De ese modo, la fracciona en unidades más accesibles y transaccionables. Se emplea un contenedor digital de documentación legal en blockchain. Así, se asegura trazabilidad inmutable y respaldo notarial en cada operación.
Primero en Argentina
"En nuestro nuevo alojamiento en Castelldefels [Barcelona] no empleamos aún tokenización porque estamos terminando de definir la figura jurídica. En Argentina, está bien claro el tema porque no deja de ser un fideicomiso. Debido a ello lo aplicamos primero en los emprendimientos argentinos y después lo haremos en España", puntualiza el ejecutivo de la firma hispano- argentina, cuya marca hotelera propia es MYO Hoteles y Apartamentos.
En cierta forma, ese modelo de financiación modificó el paradigma de la industria. "Normalmente, nos juntábamos 4 o 6 inversores, armábamos un pull y comprábamos un establecimiento. Se presentaba una barrera de entrada fuerte porque se debía disponer del 100% del capital. La tokenización es disruptiva. Permite atomizarlo en pequeñas porciones", afirma Colón.
Por otra parte, algunas desarrolladoras están transitando el camino de la hotelería. En algunos casos responde a que sus proyectos de gran envergadura podría ser contraproducente volcar una masa residencial importante para el mercado de vivienda de determinada zona.
"En el corazón de Palermo no existen hoy hoteles de envergadura. Por eso vimos una oportunidad. Nos pareció interesante hacer un alojamiento capaz de captar una demanda lateral pero importante en el epicentro de todos los Palermos", describe Andrés Neumann, cofundador y CEO de Grupo Nómada.
Antes de tomar una decisión final, esa empresa detectó una sobrepoblación de camas en el área del microcentro "En tanto, el corredor norte de Libertador, y en particular lo relacionado con Palermo, es una zona demandada por turistas y viajeros corporativos", aclara Neumann.
Ese comportamiento responde a la caída del número de oficinas ocupadas en el microcentro porteño; mientras la zona norte acusa máxima ocupación. No obstante ello, mucho del turismo corporativo que viene a trabajar en el corredor norte debe alojarse en el centro.
"Al mismo tiempo, la ubicación de nuestro desarrollo [el cruce de avenida Santa Fe y Bullrich] nos permite estar dentro del ecosistema del Hipódromo de Buenos Aires, la Sociedad Rural [SRA], y hasta de la cancha de River. La mayor parte de los eventos pasan hoy por Libertador. Entonces, la demanda en torno a esos sucesos es uno de los mercados a los que apuntamos. Por ejemplo, el público del interior que participa de las exposiciones de la SRA", acota el CEO del Grupo Nómada.
En tanto, un estudio de Hospitality-on revela que el 66% de los viajeros estaría dispuesto a pagar más para hospedarse en un alojamiento acogedor. Asimismo, dos de cada tres sacrificarían comodidad a favor del cuidado del medio ambiente.
Esos datos permiten entender porque impera, en cuanto a diseño, los microhoteles de lujo que ofrecen habitaciones únicas. A eso se le suma la biofilia donde se combinan elementos naturales como jardines verticales y techos verdes, y la multifuncionalidad de los espacios.
Por último, es tendencia el empleo de las construcciones modulares en el sector con el fin de ahorrar costos y tiempo.