El 2023 fue un año marcado por la incertidumbre, pero es tarea de los desarrolladores mantener el optimismo y mirar a largo plazo. Porque en el mundo de los ladrillos, las empresas de este rubro juegan su propio partido. “Fue un buen año, con un nivel de actividad satisfactorio en la construcción priva -da, con muchas obras de todo tipo en marcha en toda la Argentina. En general, esto se explicó por la posibilidad de invertir pesos ociosos en ladrillo para protegerse de la alta inflación y por el costo de construcción históricamente barato en dólares”, plantea Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Esa necesidad de descargar los pesos se sintió en las ventas, que se mantuvieron en los distintos productos que ofrecen las desarrolladoras lo que parece reforzar la idea de que, para los argentinos, los ladrillos siguen siendo un resguardo seguro: “Para nosotros fue un año muy bueno. Tuvimos un muy buen nivel de ventas motivado por esto y porque muchos aprovecharon un momento en el que las propiedades todavía estaban bajas”, menciona José Ignacio Viñas, director comercial de Consultatio.
La firma de Eduardo Costantini lo vivió especialmente en Puertos, el desarrollo en Escobar de 1.400 hectáreas y 11 barrios, donde las ventas se mantuvieron constantes con excepción de los últimos tres meses del año. Sin embargo, el ejecutivo aclara que ese “wait and see” fue momentáneo y, ya en enero y febrero, vieron el repunte en la demanda de lotes.
“Tenemos clientes que acumulan cierta cantidad de pesos y les conviene pagar en cuotas e ir descargando esa cantidad de pesos. Asimismo, el año pasado compraban con el dólar oficial muy bajo, y al pagar con dólar billete la propiedad quedaba valuada al dólar oficial a fines impositivos. Eso lo aprovecharon muchos compradores”, agrega Viñas.
La empresa creadora de Nordelta también está con otros proyectos residenciales en carpeta. Huergo 475, la torre de 38 pisos ubicada frente al Paseo del Bajo y a pocos metros del microcentro porteño, tiene fecha de entrega para finales de 2024 y ya se vendieron 400 de las 500 unidades. “Fue un éxito total”, define Viñas y destaca que este tipo de emprendimientos revalorizaron esa zona de la Ciudad. “Costantini muchas veces piensa no solo en desarrollar un edificio sino en desarrollar un área. Eso es lo que se hizo acá y lo que se piensa hacer en un nuevo proyecto residencial frente a Buquebus, Catalinas Rio”, explica. La firma también está comercializando las últimas unidades de Oceana Puerto Madero y este año tiene planeado lanzar la venta de unidades del proyecto Oceana Nordelta.
Es que, en este tipo de negocio, la visión a largo plazo es la que manda. “En Argentina se vive en problemáticas permanentes, lo que nos hace no mirar la situación económica y jugar nuestro juego. Tuvimos un año muy bueno desde lo comercial, sin dejar de ver que el país no está bien. Si el país ayudara, seríamos una potencia empresarial como las del primer mundo”, dice Jaime Garbarsky, presidente de Ecipsa, compañía con base en Córdoba y fuerte presencia en el interior del país que ahora se posicionó en Buenos Aires con su proyecto Mil Aires, enDevoto, orientado a un público de clase media, financiado en pesos y que a mediados de 2024 ya entregará las primeras unidades.
La compañía, además, compró a IRSA en septiembre del año pasado su participación en la explanta de Nobleza Piccardo en San Martín y ya está trabajando en el masterplan de un proyecto de 600.000 m 2 con mezcla residencial y comercial, que se va a lanzar entre 2024 y 2025, “independientemente de cómo le vaya al país”, según asegura su presidente. “El año pasado hubo gente que quería poner sus ahorros en algo que pudiera tocar y valorizar. Tenemos la cultura de mirar el mercado desde el lado de la oferta y no de la demanda. Somos creadores de mercado. En Mil Aires hicimos eso: nos decían que nadie iba a mudarse a esa zona y ya vendimos 650 departamentos en dos años para un proyecto de 870”, destaca Garbarsky.
Desde Northbaires, por su parte, aseguran que programan sus desarrollos gestionando el contexto presente, pero mirando el largo plazo. “Fue un año que en términos generales funcionó en nuestro segmento, el real estate premium, con una dinámica positiva. Se tomaron decisiones de compra, y hubo mucha actividad y consultas que tuvieron una alta tasa de conversión. En líneas generales, hubo una muy pronunciada transformación de pesos en ladrillos, producto del contexto económico e institucional del país, y de las expectativas de repunte general que se vislumbraban para adelante. La esperanza de cambio funcionó como un dinamizador, al menos en nuestro segmento de mercado”, dice Marcos Juejati, socio y fundador de la empresa que tiene un total de 150.000 m 2 en desarrollo en la Ciudad de Buenos Aires y lanzará en el segundo trimestre del año otros 70.000 m 2 al mercado híper premium, con un nuevo proyecto en Puerto Madero.
VISIÓN 2024
El año empezó con una noticia fuerte para el sector inmobiliario. A partir del Decreto de Necesidad y Urgencia firmado por el presidente Javier Milei, la Ley de Alquileres quedó sin efecto. Sin embargo, todavía quedan varios interrogantes para lo que resta del año, en especial por lo que pueda llegar a pasar en materia económica y cambiaria. “Estos meses que estamos recorriendo se caracterizan por el fuerte proceso de redefinición de precios relativos, con gran impacto sobre los materiales de construcción que han subido mucho. Aún no sabemos si se amesetará esta tendencia. Pero sí tenemos claro que no es fácil trasladar los nuevos costos a precio. Por lo demás, esperamos que en estos meses la venta en pozo sea menos fluida e incluso que nos podamos encontrar con dificultades en la cobranza de cuotas en los proyectos en marcha”, analiza Tabakman al planear el 2024.
Sin embargo, en el sector proyectan que las ventas se mantengan estables y que los inversores sigan confiando en el ladrillo como apuesta segura. “Ahora la lógica va a ser la de descargar dólares más que pesos, por la inflación en dólares y las opciones que hay a nivel financiero donde el que solo ahorra en dólares y no lo invierte va a perder. Invertir ese dólar en real estate es una buena alternativa, más teniendo en cuenta que hoy los valores a nivel general siguen bajos”, dice Viñas, de Consultatio. Y agrega: “El costo de construcción está aumentando y la modificación de la Ley de Alquileres va a traccionar una suba de las propiedades. Para el que tiene los dólares, es una buena alternativa comprar real estate”.
Un optimismo cauto reina entre los desarrolladores, que todavía no se animan a hablar de expansión. “Al mercado lo veo manteniéndose. La manera de solucionar los problemas no es con el dictado de leyes, se tienen que dar cuenta de que el mercado tiene que funcionar para que haya una expansión del sector. Espero que la clase política sea lo más terrenal posible. En un negocio que es a largo plazo, tiene que haber una buena expectativa económica que hoy no está”, aporta Garbarsky, de Ecipsa.
“Para 2024, nuestras expectativas consisten en que el mercado inmobiliario acompañe equilibradamente el ritmo, esperamos positivo, que irá marcando la agenda institucional y económica del país. Confiamos en que el 2024 va a ser un buen año para el desarrollo. Pero en real estate, para poder capitalizarse, es necesario tomar decisiones a tiempo y tener consolidado el producto, sobre todo en el premium”, advierte Juejati desde Northbaires.
A LA ESPERA DE MEDIDAS
Los players de la industria esperan, además, algunas señales de buena voluntad por parte del nuevo gobierno. Y en el tintero hay dos temas esenciales: el crédito hipotecario y la posibilidad de un blanqueo de capitales. Este último punto estaba incluido en el texto original de la llamada Ley Ómnibus que proponía medidas fiscales para incentivar la declaración de bienes. Durante el debate de la ley, este capítulo cayó y, por el momento y con el texto de nuevo en foja cero, esta discusión quedó pendiente.
De todos modos, esa no sería la única señal. “Los blanqueos son medidas de excepción. Lo que tenemos que lograr son medidas constantes. Esperamos sobre todo el crédito, pero descreo porque, al no haber estabilidad económica, no hay ahorro a largo plazo. No creo en una medida salvadora para un año; con estabilizar el país y bajar la inflación, eso mejoraría. Pero no espero algo salvador”, menciona Garbarsky.
“La falta de opciones de inversión en activos financieros que permitan cubrirse de la inflación ayuda indirectamente a nuestro sector. Una vez que la economía se normalice y encuentre su equilibrio, seguramente en la segunda parte del año, tendremos un escenario más favorable que ojalá dé lugar al advenimiento de herramientas que hace tiempo no tenemos, como el crédito hipotecario”, opina Tabakman de CEDU. Y agrega: “En efecto, si bajara la inflación, se lograra el equilibrio fiscal y los bancos dejaran de prestarle al Gobierno, nuestro sector podría aflorar como un destinatario relevante de financiamiento bancario. Eso, sin dudas, cambiaría todo, aumentaría la demanda, florecerían proyectos orientados a la clase media y el mercado se normalizaría”.
Si bien es una medida muy deseada, lo cierto es que no se espera que el crédito llegue en el corto plazo. “Hoy se tienen que solucionar otros temas base para que el Gobierno pueda largarlos. Tenemos que llegar a cierta estabilidad y ahí seguramente se podrá avanzar. Si es que vienen, porque también hay incertidumbre respecto de eso. Tanto los compradores como los desarrolladores lo estamos esperando”, sintetiza Viñas.
El tema dólar también es otra de las variables a las que está atento el sector, en el que esperan que los tipos de cambio confluyan en un único número para fin de año. Un valor justo y estable traería dinamismo para el sector. Además, la eliminación del cepo es otro tema pendiente al que están atentos los desarrolladores. Tabakman espera que la divisa se mantenga con tendencia a la baja y asegura que todavía se sentirá la inercia inflacionaria. “En consecuencia, lo que veo es que se mantiene la tendencia al encarecimiento del costo de la construcción en dólares, por lo menos por los próximos meses”, pronostica el presidente de la CEDU.
Un marco institucional estable es, en definitiva, el principal motor para tomar decisiones. “De hecho, la expectativa positiva institucional y económica para 2024 fue la variable clave que empujó gran parte de las operaciones en 2023”, opina Juejati. Para el socio de Northbaires, este tipo de medidas a favor de la industria son importantes, pues la obra privada ocupará “un lugar clave en la generación de empleo, riqueza y movimiento económico, sobre todo teniendo en cuenta la reconfiguración que atraviesa por estos días la obra pública”.
SEGMENTO CORPORATIVO
El segmento corporativo tuvo su propio cantar. El año pasado se registró una vacancia del 14%, lo que reflejó un aumento en la disponibilidad de metros cuadrados. La demanda se concentró especialmente en el norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en la zona de Catalinas. A pesar de ello, hay una absorción gradual de los metros disponibles, lo que genera optimismo de cara a 2024 en el mercado de alquiler.
La incertidumbre política del año pasado, sumado a que las compañías todavía no tenían en claro sus necesidades de espacio y el tipo de layout, condujeron a un momento de wait and see, especialmente entre las grandes empresas.
Como contracara, fue un gran año para la compra-venta. “Representamos a compañías que compraron activos, que pagaron en pesos y que invirtieron en real estate como mercado de capital y una forma de dolarizar sus pesos. Las compañías que no podían acceder a comprar dólares veían como un vehículo interesante invertir en real estate. No buscaban oportunidades sino mercado de capital”, dice Gonzalo Meira, Sr. Director de Markets Transactions de JLL.
El futuro del mercado dependerá en gran medida de las decisiones que se tomen desde el Gobierno. “Si el cepo continúa, lo van a seguir viendo como una alternativa de resguardo. Si el Gobierno abre el mercado y las compañías pueden girar divisas, probablemente esos compradores salgan a vender los activos”, aclara el ejecutivo.
La demanda hoy está concentrada en los edificios Clase A, con alta calidad constructiva y buena imagen corporativa. “Las compañías no se quieren mudar a más de lo mismo”, plantea Meira. Luego de la pandemia, la vuelta a las oficinas se volvió un gran desafío para los equipos de RR.HH., y el mercado responde a las nuevas necesidades. “Se trata de cómo buscar más beneficios para que motiven al personal a volver. Más espacios colaborativos y beneficios como el almuerzo y lugares de encuentro son clave. Los comedores y los livings pasaron a ser lugares centrales”, concluye.
