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¿Comprar o alquilar? Este es el precio real de las propiedades en AMBA

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La Universidad de San Andrés y Mercado Libre realizaron un seguimiento del mercado inmobiliario en Área Metropolitana de Buenos Aires. Realizá el seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad.

28 Octubre de 2021 16.53

Crisis, inflación, ley de alquileres y la larga lista continúa. Son muchos los factores que inciden en el precio de las propiedades que, ya sea para vender, alquilar o comprar, fluctúan y se modifican en cortos periodos de tiempo.

Frente a esta incertidumbre, es que la Universidad de San Andrés y Mercado Libre realizaron un relevamiento de precios de la propiedad para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad.

Para comenzar, el estudio resalta que, en octubre 2021, en AMBA, el precio de venta en dólares por m2 de casas aumentó un 0.5% y el de departamentos cayó un 0.4%, respecto a septiembre 2021. Por su parte, se observa una caída interanual (relativo a octubre de 2020) en el precio de venta de casas y departamentos del 4.6% y 7.5%, respectivamente. 

A su vez, el precio real de alquiler de casas en AMBA registra una caída intermensual del 2.4%, mientras que los departamentos apuntan un aumento del 5.6%. Asimismo, se observa una caída interanual del precio en pesos constantes del alquiler de casas del 10.7%, y un aumento del de departamentos del 4.8%.

Por otra parte, según el estudio, el mercado de venta de casas en AMBA, en octubre de 2021, se encuentra a la baja por cuarto mes consecutivo, mientras que el mercado de venta de departamentos se encuentra a la baja desde octubre de 2019. 

La venta

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en octubre de 2021, se registra un aumento del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del 0.5%, y una caída del 0.4% para departamentos, respecto a septiembre de 2021. Por otro lado, considerando las variaciones interanuales (es decir, relativas a octubre de 2020), se observa una caída del precio de venta por m2 de casas del 4.6%, y de departamentos del 7.5%. 

Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan caídas intermensuales (respecto a septiembre de 2021) en el precio por m2 de casas en CABA y GBA Norte del 0.3% y 1.3%, respectivamente; y aumentos en GBA Sur y Oeste del 0.1% y 3.2%, respectivamente. Por su parte, considerando el stock de publicaciones activas de departamentos, en octubre 2021, se observan caídas en el precio por m2 del 0.3% en CABA, del 0.4% en GBA Norte, del 0.5% en GBA Sur, y del 0.4% en GBA Oeste, relativo a septiembre de 2021. 

Por otro lado, al considerar las variaciones interanuales (octubre de 2021 respecto a octubre de 2020), se observan caídas del precio por m2 de casas del 3.6% en CABA, del 10.7% en GBA Norte, del 3.1% en GBA Sur, mientras que se registra un aumento del 5.3% en GBA Oeste. En cambio, las caídas del precio de venta de departamentos, con respecto a octubre de 2020, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 7.9%, 6.1%, 6.3% y 5.3%, respectivamente. 

De lo anterior, cabe destacar que, al igual que lo observado en los últimos meses, se observa un aumento intermensual notable en el mercado de casas a la venta en GBA Oeste. Es más, dicho aumento, de 3.2%, corresponde a la mayor variación intermensual registrada en cualquier aglomerado de AMBA desde enero de 2018. La misma puede ser explicada por una recuperación luego de un extenso período de caída en el precio de venta en dicha zona. Específicamente, entre mayo 2019 y junio 2020, se registraron 13 meses con caídas intermensuales consecutivas, acumulando una caída del precio de 15.2%. A partir de dicho mes, el precio comenzó a recuperarse, registrando, entre julio de 2020 y octubre de 2021, aumentos intermensuales en 12 de los 16 meses de este periodo, acumulando un aumento del 11.4%. 



Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta por m2 de casas ocurrió en Floresta, con una variación de -6.8%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Villa Santa Rita, con una variación de -12.1%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta por m2 de casas fue General San Martín (12.1%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Escobar (10.7%).

El alquiler 

En octubre de 2021, los alquileres en precios constantes (es decir, en términos reales) en AMBA registraron una caída del 2.4% para casas, y un aumento del 5.6% para departamentos, respecto a septiembre de 2021. En cuanto a las variaciones interanuales (es decir, respecto a octubre de 2020), en AMBA se observa una caída interanual del 10.7% en el mercado de casas, y un aumento del 4.8% en el mercado de departamentos. 

Al igual que en los precios de venta, se pueden explorar las variaciones intermensuales del precio de alquiler en los distintos aglomerados de AMBA. En octubre de 2021, relativo a septiembre de 2021, la variación del precio mediano de alquiler de casas (en precios constantes) fue de +2.1% en CABA, -2.3% en GBA Norte, +12.7% en GBA Sur y +12.8% en GBA Oeste. Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual del precio mediano de alquiler en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de 
-0.4%, +3.7%, +1.2% y +1.1%, respectivamente. 

Tomando las variaciones interanuales (octubre de 2021 con respecto a octubre de 2020), se observa un aumento (en precios constantes) del precio mediano de casas del 4.4% en CABA, una caída del 35.2% en GBA Norte, y aumentos en GBA Sur y GBA Oeste del 81.1% y 47.7%, respectivamente. Por su parte, interanualmente, los precios de alquiler de departamentos registraron una caída del 0.1% en CABA, y aumentos del 27.1% en GBA Norte, del 14.7% en GBA Sur y del 7.6% en GBA Oeste. 

Alquiler

Analizando las variaciones interanuales del precio de alquiler de casas registradas en octubre de 2021, se observa un aumento considerable en GBA Sur (81.1%). Al respecto, analizando la evolución histórica del mismo, se nota que se registraron aumentos considerables a partir de febrero de 2021. En este período, ocurrieron dos fenómenos que pueden explicar las variaciones registradas. En primer lugar, se registró un aumento en la proporción de casas en alquiler publicadas en dólares: la misma pasó de 19.0% en febrero de 2021, a 36.7% en octubre de 2021. Por otro lado, aumentó la cantidad de publicaciones ubicadas en barrios cerrados. Específicamente, entre febrero de 2021 y octubre de 2021, la cantidad de publicaciones en alquiler en barrios cerrados en GBA Sur aumentó 256.9%. Por lo tanto, estos dos fenómenos pueden explicar las variaciones observadas en el mercado de casas en alquiler en GBA Sur. 



Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual en precios constantes del precio de departamentos fue Recoleta (21.3%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual del precio de alquiler de casas ocurrió en Esteban Echeverría (284.7%), mientras que en el caso de departamentos, el mayor incremento se registró en Pilar (80.5%). 

Índice de confianza

Comparando la evolución de los precios de venta por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados. 

alquilar

En octubre de 2021, el mercado de casas a la venta en CABA, GBA Norte y GBA Sur se encuentra a la baja, mientras que el mismo se encuentra al alza en GBA Oeste. Por otro lado, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en todas las aglomeraciones de AMBA. El mismo se encuentra en este estado desde abril de 2019 en CABA, desde junio de 2019 en GBA Norte, desde octubre 2018 en GBA Sur y desde octubre de 2019 en GBA Oeste. 

*Nota: La categoría“ Todos los Avisos” está compuesta por todas las publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. En cambio, la categoría “Nuevos Avisos”, también referida como flujo, está compuesta por aquellas publicaciones que se publicaron en el mes de referencia, o aquellas que ya estando publicadas, cambiaron su precio en el transcurso del mes.

*Nota: Los gráficos hacen referencia al stock de publicaciones activas en el mes de referencia. Es decir, a todas aquellas publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes correspondiente. Los precios están en pesos constantes, tomando como mes base enero del 2018, y deflactando el índice de precios informado por el BCRA. Para el último mes, se utiliza la expectativa de inflación presentada en el REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), publicado también por el BCRA.
 

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