Un departamento a US$ 20.000 en una zona codiciada. El interesado entra al aviso, baja hasta la letra chica y descubre que esa cifra es solo la entrega y que después vienen 36 cuotas. O el alquiler "en Palermo" que en realidad queda en Colegiales o Chacarita. O el mismo inmueble publicado dos veces, con precios distintos. Son escenas frecuentes en los portales de búsqueda de propiedades para compra o alquiler.

El problema de fondo es de datos: "hay entre un 60 y un 70% de información mal cargada", explica Cristian Rajani, cofundador de Inmocheck, una plataforma analítica con Inteligencia Artificial (IA) creada en 2025 en Argentina para el mercado inmobiliario que centraliza información de portales, redes sociales y otros sitios. "Lo que hacemos nosotros es procesar esa información: la depuramos, la analizamos, la procesamos, la corregimos y cruzamos con otras fuentes como, por ejemplo, el Ministerio de Estadística y Censo de la Ciudad de Buenos Aires", agrega su socio, Esteban Vázquez Ortega, corredor con 15 años en el rubro. 

A partir de estos datos, Inmocheck genera reportes del mercado inmobiliario personalizados, tasaciones asistidas con IA y permite explorar -mediante su herramienta Deepmarket- el mercado inmobiliario actual de todo el país, con detalle y análisis, en un mapa interactivo. Esto le da, por ejemplo, a un comprador la posibilidad de conocer exactamente el área donde va a comprar, los precios de esa zona, las características de las demás propiedades que se ofrecen, la conveniencia y potencial de un inmueble, el cap rate, el retorno de inversión si se destina a alquiler, entre otras cosas. Rajani lo compara con la segunda opinión médica. "Si un agente asegura que una casa de USD 200.000 en Caballito es una oportunidad, el comprador puede chequearlo en Inmocheck", sostiene. 

Buscar como se habla

"Tenés una cajita estilo Google, donde escribís lo que querés saber, y nuestra inteligencia artificial te contesta revisando los datos depurados que tenemos para armarte un reporte a medida", indica Rajani. 

La diferencia con un portal tradicional está en cómo se realiza la búsqueda. "Se puede buscar como ´departamento en Mar del Plata con vista al mar´ y el sistema trae propiedades con fotos en donde se vea mar", comenta Ignacio Gorriti, fundador de Roomix, un buscador basado en IA que tiene 600.000 visitas mensuales y que ya cerró una ronda de US$ 500.000 con inversores ligados a OpenAI, Meta y Vercel. 

Además de buscar como si estuvieras hablando con una persona o usando ChatGPT, Roomix te permite subir fotos de referencia para que la IA rastree propiedades similares en la web.

La plataforma calcula un índice de luminosidad de la propiedad a partir de la orientación, el brillo de las fotos y la detección de ventanas. También ofrece un "modo viaje" que indica cuánto se tarda en auto, en bici o a pie hasta una dirección, por ejemplo la del trabajo.

Los filtros también son más flexibles que los de un portal tradicional. Hay filtros blandos para lo deseable pero no excluyente, como que tenga parrilla, y filtros negativos, como, por ejemplo, descartar desarrollos en pozo. Además, suma un comparador, colecciones colaborativas para buscar en pareja o en familia y un cálculo de precio por metro cuadrado.

La alerta TipMatch revisa cada día los avisos según lo imprescindible y lo deseable que marque el usuario, le pone puntaje a cada propiedad y explica por qué la recomienda. "Es como si tuvieras a alguien buscando por vos", describe Gorriti, y "si no aparece nada, no te manda por mandar".

Otra herramienta interesante, es la que muestra el historial de precios si un aviso lleva meses publicado y su valor fue bajando, un dato que, según el fundador, "sirve como para tener más poder de negociación". 

Estafas y letra chica

El detector de estafas de Roomix funciona con una base de teléfonos y cuentas reportados por los usuarios. La plataforma también descarta los avisos de supuestos dueños directos que usan fotos de una inmobiliaria. El patrón, según Gorriti, es siempre el mismo: "es poner un precio que es exageradamente bajo".

También corrige ubicaciones: "Muchas inmobiliarias ponen departamentos en Palermo y están, por ejemplo, en Colegiales". Roomix usa "como verdad absoluta la ubicación real" y lo aclara en el aviso. Pasa, dice, más en alquileres que en ventas.

Inmocheck apunta a resolver otro problema: el precio publicado. Un algoritmo detecta, por ejemplo, el aviso de "20.000 dólares" que en realidad es un anticipo, y muestra al usuario el precio final o directamente descarta ese aviso.

Otro "engaño" frecuente en los avisos de propiedades, son las fotos generadas por IA. Sobre esto Rajani explica que estas apps "no es que agarran la imagen y le hacen modificaciones como si fuera un Photoshop, sino que generan una imagen completamente nueva, que puede variar, alucinar".

Por su parte, Roomix ofrece una función de "mudanza virtual" para ver cómo quedaría un ambiente con distintos estilos de muebles, una función que, según Gorriti, "muchos usan para jugar un poco y ver cómo se vería". Y hoy prueba en beta una versión para usar con muebles propios.

¿Y las inmobiliarias?

Del otro lado del mostrador, Spicytool, de origen rosarino, vende un CRM con IA para inmobiliarias de Argentina, Uruguay, Chile, Colombia y México. Alejo Dogliani, uno de sus fundadores, sostiene que "muchas veces las inmobiliarias demoran hasta 24 o 48 horas en contestar a una consulta", y eso suele traducirse en un cliente perdido.

"Cuando el mundo digital creció y hoy hay tantos contactos que llegan, indirectamente los vendedores empezaron a demorarse y a priorizar algunas consultas y eso también termina generando un malestar al consumidor final", explica Dogliani. "Lo que nosotros hacemos principalmente para las inmobiliarias es ayudarlos a bajar esa consulta y a calificarla para ayudar al vendedor a realmente poder ofrecer lo que el otro quiere lo más rápido posible", agrega.

Muchas veces pasa que una misma propiedad la tienen varias inmobiliarias y "el primero que responde es el que se lleva al lead", indica Hernán Racciatti, otro de los socios. Para remediarlo, su herramienta califica contactos y automatiza el seguimiento, no solo la primera respuesta sino también el recontacto cuando no hay novedades. Este seguimiento es clave porque según Nicolás Eliceche, el tercer fundador, "más del 60% de los contactos responde recién en el segundo mensaje y ahí es donde se empezó a ver que no se podía depender de la memoria de un vendedor que tal vez está en la calle y que escribe el primer mensaje y después se pone a mostrar una propiedad y se olvida". 

Spicytools está lanzando un Realtor Score, que es un puntaje de confianza basado en transacciones verificadas. "Nosotros pedimos el feedback de las dos puntas, y para que ese feedback sea válido, tiene que ser una transacción verificada, no es como un Google Review que cualquiera puede opinar", comenta Dogliani. También toman en cuenta la información digital, presencia en redes, tráfico en el sitio web, cantidad de propiedades en los principales portales del país. Con esa información toda inmobiliaria tiene un score y también lo tiene cada uno de sus agentes.

En cuanto a la adopción de la tecnología, Racciatti admite que "la resistencia al cambio en este sector es muy fuerte". "Algo que pasa mucho, es que las inmobiliarias terminan trabajando con un CRM por un lado, contacto con agentes por otro, las redes sociales por otro, y entonces no hay trazabilidad, no saben por dónde viene cada mensaje. Lo que hacemos nosotros es conectar todas las herramientas y que los mensajes lleguen a un solo lugar, también como para poder entender qué canal funciona más", amplía.   

Existe, además, la idea de que la IA puede reemplazar al broker. Dogliani lo descarta: el negocio inmobiliario es cuestión de confianza, y "la confianza es algo que una máquina jamás te va a dar". Lo compara con el corredor de acciones: quien no tiene tiempo o conocimiento se apoya en una persona. En su visión, el inmobiliario es quien cuida la propiedad del dueño y defiende al inquilino o comprador, y por eso "siempre va a existir".

La IA no cambia quién compra, alquila o vende propiedades. Cambia quién llega con información para hacerlo con criterio. Ayuda a detectar un precio inflado, una ubicación mentirosa o un teléfono sospechoso, pero no reemplaza la visita ni el asesoramiento legal.