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Álvaro García Resta: "Si fuese por el kirchnerismo, Puerto Madero nunca hubiera existido"

Alex Milberg Director

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El secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires cuenta los proyectos de la Ciudad y se refiere a la Ley de Alquileres y al acceso a la vivienda.

15 Noviembre de 2021 08.03

Urbanista y arquitecto, Álvaro García Resta lidera desde 2019 la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires. Antes de adentrarse en el mundo de la política, trabajó en el sector privado y desde ese lugar tiene una mirada sobre cómo deben coexistir estos dos ámbitos: “El gran desafío es que se empiecen a entrelazar más y ver en conjunto cómo hacer que el sector privado se desarrolle”. 

¿Cómo lo trabajan en CABA y en qué aspectos se diferencian de la política de Nación? 

Tenemos una mirada muy concreta y profunda respecto del tema, con instrumentos y herramientas que venimos gestionando. Estructuralmente la diferencia de la visión es esta idea de que movilizando el activo público en conjunto con el sector privado uno lo puede multiplicar y hacerlo productivo. 

Los convenios urbanísticos, por ejemplo, son un instrumento que existe en todo el país, pero hemos sofisticado, transparentado y eficientizado la herramienta, para que todos los privados que tengan tierra en la Ciudad y quieran hacer un proyecto con una propuesta superadora a la del código urbanístico la acerquen para que en conjunto podamos ver de qué manera se puede contraprestar con un activo público. La excepción a la norma tiene que existir (porque hay una ciudad preconstruida) para mejorarla. 

¿Qué pasa con la ex Ciudad Deportiva de La Boca, que estuvo paralizada y parece que se encontró la vuelta? 

La ex Ciudad Deportiva de La Boca es un buen ejemplo. Son 70 hectáreas sobre el Río de la Plata, hacia el sur de Puerto Madero. Durante muchos años estuvo detenida porque tenía una capacidad constructiva muy grande. Los dueños planteaban un proyecto que no era necesariamente el mejor para la ciudadanía. Lo que planteamos hace un año y medio fue ver cómo podíamos hacer que sea un buen proyecto de desarrollo urbano (que genera empleos y externalidades económicas directas e indirectas), y que 62 hectáreas de las 70 pasen al dominio público para el disfrute de los vecinos y vecinas, con un parque nuevo junto al río. Es decir, recuperamos tierra pública de algo que el Estado nacional cedió al privado. Es la parcela más grande de la Ciudad de dominio privado.

Álvaro García Resta.

¿Cuántas hectáreas recuperó el Gobierno de la Ciudad? 

Lo bueno de esa discusión es que es matemática y no tiene ideología, es todo verificable. Hay una diferencia entre el dominio público y el uso público. Hay tierras de dominio público, pero que no son disfrutables por las personas, como el terreno donde estaba el Tiro Federal, 16 hectáreas donde si querías entrar tenías que ser socio. En la cuenta del dominio público existen, pero es mentira para la vida de la gente. El proyecto de la mudanza recupera 65% de las 16 hectáreas como parque público abierto. El otro 35% se desarrolla como Parque de la Innovación. Ese es un ejemplo donde probablemente del otro lado te dirían: “Vendieron la tierra del Tiro Federal”. Nosotros decimos: “Recuperamos la tierra del Tiro Federal”.

¿Proyectan nuevos desarrollos urbanos en barrios que están más degradados o más devaluados?

Tenemos una política muy fuerte respecto del desarrollo de la zona sur, esta convocatoria abierta que hicimos a convenios urbanísticos priorizaban y daban beneficios a aquellos que trajeran contraprestaciones allí. Además, la mudanza de nuestras oficinas a la zona (Uspallata, la ex fábrica de Canale frente a Parque Lezama o el Ministerio de Desarrollo Urbano y Hábitat donde estaba el Elefante Blanco) permitió dar presencia del Estado en un barrio que lo necesita. Estamos tratando de trabajar sobre los lugares intermedios, los que no son tan nítidamente postergados, pero que a veces por no ser tan nítidamente postergados uno los sigue postergando. 

¿Por ejemplo?

Barracas o Microcentro. Tenemos un plan muy ambicioso, con proyecto de ley en la Legislatura, para residencializar y generar instrumentos para que la gente vaya a vivir y disfrutar de lo que para nosotros no es el Microcentro, es una posible ciudad de 15 minutos. 

¿Qué pasa con el acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires? 

El gran problema del acceso a la vivienda es la macroeconomía. Acceder a una vivienda es muy complejo para cualquier parte de la pirámide socioeconómica del país, y la Ciudad no zafa de eso. En la Legislatura hay un proyecto de ley que tiene un poco nuestra visión del desarrollo urbano: FODUS, el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible. ¿Qué pretende demostrar? Que las externalidades económicas capturadas por el desarrollo urbano, si va a un fondo y eso va directamente a la gente para ayudarla a comprar o alquilar una vivienda, esa gente que compra, desarrolla o genera una oportunidad para el desarrollador para hacer un edificio. Con lo cual el círculo es virtuoso si uno al sistema de incentivos lo aplica en el lugar donde tiene la pata más flaca. A diferencia de otros momentos donde lo capturado de ello lo poníamos en infraestructura, lo estamos complementando con, por ejemplo, vía Banco Ciudad; lo producido de los convenios urbanísticos va a un fondo y ese fondo sirve para sostener la tasa de un crédito y hacerlo lo más parecido a una tasa fija. El problema no es que el banco no tenga crédito, es que nadie lo toma porque nadie sabe, en este contexto inflacionario, cuánto va a poder sostenerlo. 

La Ley de Alquileres generó muchísimos más problemas que soluciones. ¿Creés que van a poder reformarla o modificarla en el corto plazo? 

Más allá de la ley en particular, lo que la Ciudad puede hacer en el corto plazo es tratar de generar instrumentos en áreas (como el Microcentro, por ejemplo) ad hoc para el tema de alquileres. 

Pero ¿imaginás una modificación en el corto plazo? ¿Lo ves viable? 

Va a ser necesaria la modificación a nivel general para después ver, una vez seteado ese marco, cómo podemos actuen particular en la Ciudad. Cuando hablamos de dos visiones de país no hay una diferencia de cómo se llega, sino que pareciera que unos van para un lugar y otros van para otro... Acá hay un consenso de hacia dónde ir: solucionar un problema concreto de vivienda en la Argentina. La diferencia de visión que tenemos es que para nosotros el sector privado es un aliado, no un enemigo. CABA en gran parte la desarrolla el sector privado con las condiciones que genera el sector público: si generamos buenas condiciones el desarrollo es bueno, si generamos malas condiciones el desarrollo es malo. 

Pero ¿creés que ellos no le otorgan la misma valoración al sector privado? 

Mirando un poco los instrumentos que desarrollan, el rol que le dan es diferente. No es el de un aliado, sino el de... 

Un proveedor. 

Un proveedor puede ser una buena definición. Lo digo respecto de los proyectos que presentamos y donde recibimos miradas antagónicas. El proyecto de Costa Salguero, que fue muy resistido (que recupera un área que históricamente no fue de disfrute público), pretende generar ciudad donde no hay. ¿Qué es la ciudad? La ciudad es mixtura de usos, es un parque... Siempre pongo el mismo ejemplo: Puerto Madero y la Reserva Ecológica, los bares, los departamentos, esto le da vida sostenida a un lugar que probablemente solo sería menos visitado por la gente. 

La pregunta es: si hubiera sido por el kirchnerismo, ¿Puerto Madero nunca hubiera existido? 

Eso es lo raro. Creo que no. De hecho, conocemos mucha gente que vive ahí de su propio espacio. Pero ese lugar ya está hecho y ya hemos probado que es un modelo con matices, pero de desarrollo exitoso. Como también hoy está avalado al 100% el Metrobús de la 9 de Julio y fue muy resistido en su momento, como están las ciclovías de CABA totalmente consolidadas y fueron muy resistidas en su momento. La política pública de fondo en general es muy resistida, y solo el día en que ese lugar sea un parque disfrutado por millones de personas... La verdad es que la Ciudad tenía que llegar al río, lo venimos diciendo desde hace muchos años. Cuando duele quiere decir que vamos bien.

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