El mercado inmobiliario argentino volvió a despertar el interés de los inversores. La combinación de alquileres en alza y precios de venta que todavía permanecen por debajo de sus máximos históricos impulsó la rentabilidad de los departamentos destinados a renta hasta niveles que no se observaban desde hace casi 25 años.

Según datos de Zonaprop, los precios de venta continúan alrededor de un 12% por debajo de su máximo histórico, mientras que la rentabilidad bruta anual de los alquileres alcanzó el 5,89% en junio y actualmente ronda el 6,2%, muy por encima de los mínimos registrados entre 2019 y 2022, cuando el retorno se mantuvo por debajo del 3,5% e incluso llegó a caer hasta el 1,8% en plena pandemia en 2020.

De acuerdo a las estadísticas recopiladas por Reporte Inmobiliario, el 6,2% de rentabilidad por alquilar unidades de dos y tres ambientes es el nivel más alto desde 2002.

Ese cambio también se refleja en el tiempo necesario para recuperar la inversión. Hoy se requieren entre 16 y 17 años de alquileres para amortizar la compra de una vivienda, aproximadamente un 5,8% menos que un año atrás.

"El precio del metro cuadrado en los últimos dos años prácticamente no ha subido en dólares cuando los costos de construcción virtualmente se han duplicado. Los alquileres van acompañando más o menos la inflación y, como el dólar está planchado, en dólares son cada vez más caros. Eso hace que la rentabilidad del alquiler sea buena, pero la rentabilidad del desarrollo no”, explicó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU).

Durante el primer semestre del año, los alquileres aumentaron un 15,7%, mientras que los precios de venta de los departamentos apenas subieron un 0,7%, ampliando el rendimiento que obtiene el propietario sobre el capital invertido. En paralelo, los diferentes tipos de cambio avanzaron menos de un 2%.

La mejora de la situación no sólo fue impulsada por la estabilidad inflacionaria y cambiaria, sino también por la derogación de la Ley de Alquileres.

“El propietario recuperó capacidad de decisión al momento de ofrecer una propiedad en el mercado, ya que puede definir la moneda del acuerdo, el mecanismo de actualización, la garantía exigida y el plazo del contrato”, indicó Germán Gómez Picasso, socio y fundador de Reporte Inmobiliario.

Aún así, la rentabilidad actual no termina de convencer del todo a los inversores inmobiliarios. Durante mayo se concretaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representó una caída interanual del 3%.

En tanto, el acumulado de los primeros meses de 2026 también se mantiene ligeramente por debajo del nivel observado en igual período del año pasado, una señal de que el mercado continúa recuperándose, aunque de manera gradual.

Y en el caso de la construcción, la situación se mantiene igual de débil. “Cuando uno hace las cuentas de comprar un terreno, construir con los costos actuales en dólares tan altos y vender a precios que casi no han subido, los números difícilmente cierren”, relató Tabakman.

Por otro lado, hay que contemplar que la inversión en inmuebles cuenta con algunos gastos extra que diluyen el rendimiento final. Según los especialistas del sector, el retorno efectivo suele ubicarse entre 1 y 1,5 puntos porcentuales por debajo del dato bruto por expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, honorarios y períodos de vacancia.

En consecuencia, la rentabilidad final rondaría el 5%, lo que juega a favor para alternativas del mercado de capitales como los bonos corporativos.

Hoy en día, estos instrumentos financieros se negocian con tasas de entre el 5%, en el caso de los más seguros (Pluspetrol, Vista, Cresud), y el 8%, en el caso de aquellos menos conservadores (Edenor, IRSA, YPF), y cuentan con dos importantes ventajas: alta liquidez y mayor capacidad de diversificación.

“Destacaría la liquidez por sobre cualquier otro tipo de atributo. Y el segundo gran atributo es la posibilidad de diversificación. Si vos tenés US$ 100.000, seguramente podés comprar dos monoambientes o un dos ambientes y ahí te quedás. En la bolsa, con US$ 100.000 podés comprar un fondo de ON que tiene 30 títulos adentro”, indicó el asesor financiero Mariano Pantanetti.

En esta línea, el consultor Leandro Stainnekker declaró que, a diferencia de un inmueble tradicional, donde el capital queda concentrado en una única propiedad y con menor liquidez, las ON permiten “cobrar renta periódica en dólares, comprar y vender en el mercado de capitales, elegir distintos vencimientos según el objetivo del inversor y diversificar entre empresas y sectores de la economía”.

“Además, para quienes buscan exposición al mercado inmobiliario, existen vehículos de inversión inmobiliaria cotizantes (REIT) que permiten acceder a carteras diversificadas de propiedades con liquidez de mercado, evitando costos de mantenimiento, administración y vacancia propios del inmueble tradicional. Estos instrumentos pueden ofrecer rentas en dólares del orden del 4% al 5% anual, dependiendo de la estrategia y las condiciones del mercado”, añadió.