Comprar una propiedad requiere un capital que suele dejar afuera a buena parte de los ahorristas. Pero ¿qué pasaría si, en lugar de adquirir un departamento completo, una persona pudiera invertir en una fracción y, eventualmente, utilizar esa participación como garantía para solicitar un crédito? Esa es la lógica detrás de una nueva plataforma que busca conectar el mercado inmobiliario, la tecnología blockchain y el sistema financiero argentino.
Banco Coinag presentó un marketplace desarrollado junto con Pala Blockchain que permite a desarrolladores inmobiliarios ofrecer participaciones fraccionadas en proyectos de pozo. El objetivo es acercar estas inversiones a personas que no disponen del dinero necesario para comprar una unidad completa y, al mismo tiempo, crear un nuevo canal de financiamiento para quienes necesitan fondos para avanzar con sus obras.
La plataforma ya está activa y comenzó a incorporar desarrolladores y proyectos. Según Rodolfo Vigliano, cofundador y CEO de Pala Blockchain, la compañía trabaja con más de 20 desarrolladores y busca sumar al marketplace del banco emprendimientos que ya cuentan con sus propias tiendas digitales creadas con su tecnología. “Lo que el banco implementó fue, con tecnología de Pala, un marketplace para poder ofrecer en forma fraccionada proyectos inmobiliarios de pozo”, explica Vigliano.
La novedad no pasa únicamente por dividir una inversión inmobiliaria en porciones más pequeñas. También está en la estructura que respalda cada operación y en las alternativas financieras que podrían surgir a partir de ella.
Un boleto inmobiliario en formato digital
Cuando una persona adquiere una fracción de un proyecto, firma un documento similar a un boleto de compraventa tokenizado. Ese instrumento contiene las condiciones contractuales de la inversión y se vincula con un emprendimiento que, según Vigliano, fue previamente verificado por un escribano para determinar que puede comercializarse.
El token no representa una moneda digital ni implica necesariamente comprar una criptomoneda. Funciona como un contenedor digital que incorpora un contrato y los derechos económicos asociados a una participación sobre el proyecto inmobiliario. “El token no es una moneda, sino que es un contenedor digital donde adentro hay un contrato”, señala el CEO de Pala.
Esta distinción es central para entender la propuesta. La tecnología blockchain opera como infraestructura para registrar y administrar los documentos y las participaciones, mientras que el respaldo jurídico de la operación surge del contrato vinculado al activo inmobiliario.
Para los desarrolladores, el sistema abre la posibilidad de comercializar fracciones de una unidad y ampliar el universo de potenciales inversores. Para los ahorristas, significa acceder a proyectos inmobiliarios con un desembolso menor al que demandaría comprar un departamento completo.
El material disponible no detalla los montos mínimos de inversión, los proyectos inicialmente incorporados ni los rendimientos que podría ofrecer cada emprendimiento. Esas variables dependerán de las condiciones establecidas para cada desarrollo.
La posibilidad de convertir una inversión en garantía
El siguiente paso que exploran las empresas involucradas consiste en integrar esos contratos tokenizados con herramientas de financiamiento bancario.
Según Vigliano, el documento que acredita la participación en un proyecto podría eventualmente ser considerado por una entidad financiera como garantía para otorgar un préstamo. La viabilidad y las condiciones de esa operación dependerían del análisis de riesgo del banco, del valor asignado al activo y del porcentaje que la entidad esté dispuesta a financiar.
“Una persona puede comprar una porción de un departamento y, el día de mañana, tiene una necesidad económica. En vez de tener que venderlo o cederlo, ese documento lo pone en garantía y puede conseguir un préstamo garantizado con una tasa mejor”, explica.
La lógica es similar a la de otros préstamos respaldados por un activo: al contar con una garantía, la entidad financiera puede evaluar condiciones diferentes de las que ofrecería en una línea de crédito sin respaldo.
Sin embargo, por ahora esa operatoria debe entenderse como una posibilidad que habilita la infraestructura tecnológica y contractual, no como un producto crediticio ya disponible. Ni Coinag ni Pala precisaron cuándo podrían comenzar a ofrecerse estos préstamos ni cuáles serían sus tasas, requisitos o condiciones.
Si ese esquema avanzara, también permitiría incorporar cierta flexibilidad a una inversión tradicionalmente menos líquida. En lugar de vender su participación ante una necesidad de dinero, el inversor podría utilizarla para acceder a financiamiento y conservar su posición en el proyecto.
Una alternativa para financiar desarrollos y pagar proveedores
El modelo también podría extenderse a otros actores de la cadena inmobiliaria. Uno de los ejemplos planteados por Vigliano involucra a un desarrollador que necesita pagarle a un proveedor, pero no dispone de efectivo.
En lugar de cancelar la operación con dinero o comprometer una unidad completa, podría entregarle una participación fraccionada de un departamento en construcción. El proveedor recibiría un contrato tokenizado que representa esa porción del proyecto.
Si necesitara liquidez antes de que finalice la obra, tendría alternativas como transferir ese derecho o, eventualmente, utilizarlo como garantía para solicitar un préstamo. “Un desarrollador inmobiliario le paga a un proveedor con una porción de un departamento, no con todo el departamento que está construyendo”, ejemplifica Vigliano.
En caso de que el banco aceptara esa participación como respaldo, el crédito se otorgaría con un aforo y otras condiciones definidas según el análisis de riesgo. Ante un incumplimiento, la entidad podría ejecutar la garantía y, eventualmente, ofrecerle al desarrollador la recompra de esa participación.
El atractivo para el sector está en sumar alternativas para financiar una obra y administrar pagos dentro de una industria que suele enfrentar necesidades constantes de capital durante la construcción.
Un marketplace con acceso a la infraestructura bancaria
La iniciativa también refleja un cambio en el rol que pueden asumir las entidades financieras dentro del negocio inmobiliario. En este caso, el banco no solo participa como potencial proveedor de crédito, sino también como canal de distribución para proyectos que buscan nuevos inversores.
“Es un canal de comercialización más”, sostiene Vigliano. Y agrega que el marketplace está orientado a clientes que puedan tener capacidad de ahorro e interés en destinar parte de su liquidez a desarrollos inmobiliarios.
Coinag tiene presencia en 78 localidades de ocho provincias y mantiene vínculos con cooperativas, mutuales, asociaciones civiles, fundaciones y empresas relacionadas con el agro. Según la entidad, su infraestructura integrada a billeteras digitales administra más de 12 millones de CVU.
Esa red podría permitirles a los desarrolladores ofrecer sus proyectos a usuarios que hasta ahora no formaban parte de sus canales habituales de comercialización. Hernán Sefusatti, presidente de Banco Coinag, presentó la iniciativa durante Expo Real Estate Argentina 2026, en un panel dedicado a activos tokenizados, préstamos garantizados y securitización.
“Banco Coinag estableció una alianza estratégica con Pala, empresa de tecnología de tokenización, con el objetivo de acercar nuevas alternativas de inversión vinculadas a activos reales. A través de esta solución, aquellas personas que hoy no pueden acceder a la compra completa de un inmueble pueden invertir en una fracción del mismo mediante su tokenización”, afirmó.
Para Pala, Coinag es el primer banco en incorporar esta tecnología a un marketplace inmobiliario y el objetivo es que otras entidades adopten esquemas similares. “Otros bancos pueden incorporar la tecnología de Pala. Estamos hablando con otros bancos. Pero el primero, esperamos que de muchos, es Coinag”, señala Vigliano.
El desarrollo abre una pregunta para los próximos meses: si la tokenización inmobiliaria puede dejar de ser una herramienta limitada a la comercialización de proyectos y convertirse en una infraestructura capaz de conectar inversiones, desarrolladores, proveedores y crédito bancario dentro de un mismo circuito financiero.
