El mercado inmobiliario porteño atraviesa un presente movido: mientras las operaciones alcanzan niveles récord en una década y media, los precios desaceleraron la suba y la demanda se concentra masivamente en propiedades de hasta US$ 175.000.
Según el informe presentado por el economista Rodrigo Lejtman en las oficinas de Quinto Andar, elaborado por Zonaprop, los primeros nueve meses de 2025 registraron 50.000 escrituras en CABA, el volumen máximo de los últimos 15 años. Esto representa un incremento del 40% respecto a 2024 y supera en 13% el nivel de 2017, año considerado de gran actividad para el sector.
El valor medio en la ciudad se ubica en US$ 2.449 por metro cuadrado, y aunque en 2025 acumula un incremento del 5,4%, la tendencia muestra en los últimos dos meses cierto estancamiento: a partir de abril comenzó una desaceleración marcada, y septiembre y octubre cerraron prácticamente sin variaciones mensuales. Un dato a tener en cuenta: el wait & see de las elecciones de fin de octubre.
Qué busca la demanda
La clave para entender este presente está en el perfil de la demanda. El informe revela que el 35% de las búsquedas se orienta a propiedades de menos de US$ 100.000, mientras que el 31% adicional busca unidades de entre US$ 100.000 y US$ 175.000. En total, el 66% de la demanda se concentra en propiedades por debajo de los US$ 175.000.
Este patrón marca un cambio estructural respecto a 2017. En aquel año, considerado como un momento de normalidad para el mercado cuando el crédito hipotecario UVA dinamizaba las operaciones, solo el 30% de la demanda buscaba propiedades de menos de US$ 100.000. Hoy esa proporción creció al 35%.
Las unidades de menos de US$ 100.000 son las que reciben mayor presión de demanda en todas las zonas del AMBA: entre 8% y 50% más presión que el segmento de US$ 100.000-175.000, según la zona. En GBA Oeste y Sur, esta presión alcanza su pico máximo, con el 58% de la demanda direccionándose a propiedades de menos de US$ 100.000.
Uno de los motores del récord de operaciones es el retorno del financiamiento bancario. En los primeros nueve meses de 2025 se registraron 10.800 escrituras con hipoteca bancaria, cinco veces más que en el mismo período de 2024. Esto representa el 22% del total de operaciones, siete puntos porcentuales más que hace un año. En septiembre de 2025, el volumen de escrituras fue 36% superior al mismo mes de 2024, y el 21% de esas escrituras fueron realizadas con hipoteca. Sin embargo, el volumen actual todavía se encuentra un 16% por debajo de las 12.900 hipotecas registradas en todo 2017, cuando las líneas UVA tenían un costo medio del 5%, por debajo del nivel actual.
A pesar del récord de operaciones, los precios todavía no tocaron techo. El valor medio actual se ubica un 13,9% por arriba del mínimo alcanzado en junio de 2023, pero permanece un 12% por debajo del máximo de septiembre de 2018.
Otro dato sorprendente del informe es dónde se concentra la mayor presión de demanda. Mientras Palermo absorbe el 15% de la demanda total de CABA, seguido por Recoleta (8,7%) y Belgrano (8,1%), la mayor presión por aviso no está en estos barrios tradicionales.
Paternal lidera el ranking de presión de demanda con 95% más que la media de CABA, seguido por Monte Castro (74% más) y Villa Pueyrredón (63% más). En el extremo opuesto, Puerto Madero registra 73% menos presión de demanda que el promedio de la ciudad, a pesar de ser el barrio más caro con US$ 6.151 por metro cuadrado.
Los PHs continúan siendo las propiedades más demandadas en todas las zonas del AMBA. En CABA, un aviso de PH recibe el doble de demanda que el aviso medio de departamento, mientras que en GBA Norte y GBA Oeste y Sur reciben 72% y 18% más demanda que el promedio, respectivamente.
Alquileres: oferta récord con rentabilidad deprimida
El mercado de alquileres también muestra señales de moderación tras la explosión inicial posterior a la derogación de la Ley de Alquileres. El precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $ 714.430 por mes, con un incremento del 2,4% en octubre. En 2025 acumula una suba del 29,8%, por encima de la inflación (24,4%), derivando en un incremento real del 5,4%.
La derogación de la norma en enero de 2024 provocó una explosión de oferta: en ese mes, la disponibilidad de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Actualmente hay 3,1 veces más departamentos disponibles que en febrero de 2023, cuando se registró el mínimo histórico.
En cuanto a las preferencias por tamaño, el 33% de las búsquedas se orienta a propiedades de tres ambientes, el 32% a unidades de dos ambientes, el 28% a propiedades de cuatro ambientes, y el 9% a monoambientes.
En CABA y GBA Norte, las unidades de tres ambientes son las más demandadas, recibiendo 18% y 7% mayor presión de demanda que un departamento de dos ambientes, respectivamente. En GBA Oeste y Sur el patrón es inverso: las unidades monoambientes y de dos ambientes reciben la mayor presión de demanda.
El mercado inmobiliario porteño cierra 2025 en un momento bisagra: con récord de operaciones pero precios estancados, con demanda récord pero concentrada en lo accesible, y con alquileres creciendo pero rentabilidades deprimidas. La pregunta que queda en aire es si esta configuración representa un nuevo equilibrio o simplemente una transición hacia otro escenario.