Vaca Muerta promete no solo ser un boom petrolero- gasífero sino también inmobiliario debido a la demanda de viviendas para trabajadores cubierta principalmente con construcciones de sistema modular de alta calidad por su rápida ejecución y porque atrae a inversionistas ante la promesa de rentas elevadas.

En Añelo existe un empuje palpable. Es producto de una dinámica urbana que ya se extendió a su entorno. También, responde a las numerosas edificaciones en ejecución para paliar la necesidad crítica de residencias.

Esa localidad es el epicentro operativo de Vaca Muerta. Desde el punto de vista energético, concentra el 60% del gas y el 58% del petróleo nacional. Para 2030, se proyecta que exportará por año entre US$ 10.000 y US$ 13.000 millones. Y su potencial de ingresos rondaría, para 2050, los US$ 350.000 millones.

"Existen evidencias claras de que la demanda de viviendas en Añelo es elevada. Esto se debe a varios motivos", afirma Diego Rybka, socio fundador del grupo UnU. Sin duda el principal es demográfico. Entre 2010 y 2022, su comunidad  creció 65,7%. En tanto, el parque habitacional aumentó 93%. El año pasado, se radicaron allí más de 1.100 personas. Entonces, sus habitantes permanentes totalizaron 8.500. A esta cifra se le suma una población migrante de entre 15.000 y 40.000 trabajadores petroleros. La brecha residencial es más que evidente. Obliga además a muchos a viajar de manera diaria por más de dos horas desde Neuquén capital a Añelo.  

"La ocupación de los inmuebles existentes es alta. Incluso, en artículos periodísticos recientes se menciona que la oferta no alcanza a la demanda", indica Rybka. Es crítica la necesidad de viviendas en la zona dado que, para 2028, sus residentes oscilarían los 90.000 y crecerá 60% más en los próximos diez años.

Matías Oseroff, director de Inversiones del Comahue y cofundador de Grupo Vaca Muerta calificó a esta situación como una oportunidad inigualable. "Invertir en esta región permite acceder a la mejor rentabilidad del país", agregó. Sin olvidarse que transformará el mercado neuquino.

Inversión extranjera

"Cada vez más grandes desarrolladoras ponen la mira en Vaca Muerta. Muchas cuentan con inversores extranjeros. Su foco se amplió. No se limita solo a Añelo sino que abarca todo el corredor entre esta localidad y Neuquén capital", subraya Sebastián Sosa, Presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay.

Es difícil cuantificar el déficit habitacional en ese municipio pues la demanda cuenta con un piso siempre en ascenso. "La presión en la región es constante. Hoy se estima que faltan alrededor de 20.000 camas. Si la expansión de Vaca Muerta sigue al ritmo actual, esa cifra podría multiplicarse hasta las 70.000 en los próximos años. Es un problema estructural. Cada nueva etapa de un desarrollo dispara búsquedas inmobiliarias de modo inmediato", apunta el presidente de RE/MAX.

Por el momento, la mayor actividad petrolera y de construcción se centra en Añelo. Recién se comienza a explorar los yacimientos en, por ejemplo, las cercanías de San Patricio del Chañar. Por eso diversas constructoras ya están tomando posición en el área. "En general, compran unidades empresas con personal permanente en el lugar o los inversionistas. Los consumidores finales son muy pocos", apunta Juan Pablo Rudoni, propietario de Ecosan. Por ello no existe por ahora edificación de casas premium.

Según los agentes de bienes raíces, un lote de entre 300 y 500 m² se cotiza desde los 55.000 dólares. Mientras las grandes superficies industriales pueden superar los 20 dólares por metro cuadrado en zonas estratégicas. "El costo de la tierra aumentó más del 100% en los últimos cinco años", acota Rudoni. Todavía las  proyecciones son alcistas impulsadas no solo por la necesidad de alojamiento corporativo sino además por la expansión de la infraestructura de gas, agua y  pavimento.

En la actualidad, existen obras en curso para extender y reforzar las redes de servicios y pavimentar calles. Esto es un esfuerzo conjunto entre la gobernación de Neuquén y las empresas privadas. 

Tres ambientes

Los desarrollos nacen en respuesta a la demanda actual. "Son unidades para trabajadores de la industria. Existe un claro interés por los departamentos de 2 a 4 camas. Son propiedades prácticas, bien equipadas y con servicios de calidad tanto para el inquilino como para el inversionista. La oferta se va adaptando a las necesidades corporativas, con soluciones que van desde departamentos y suites con amenities hasta bases habitacionales modulares", considera Sosa. 

En líneas generales, el 80% de los desarrollos se ejecutan con sistemas modulares industrializados de alta calidad. "En cuanto a la construcción tradicional existe muy poca mano de obra disponible en el lugar. Además, es más o menos un 50% más cara que en la ciudad autónoma de Buenos Aires", explica el propietario de Ecosan.

Para acelerar los tiempos de edificación, la mayoría adoptó los métodos prefabricados. Un ejemplo es el steel framing con el que se puede finalizar una obra hasta 60% más rápido que con ladrillos.  Este se combina otros métodos. En el caso del emprendimiento Cuarzo II se efectuará con offsite modular. Esto facilita ejecutar hasta el 80 % del edificio en una planta. 

"La construcción modular de alta calidad suele implicar fabricación previa o  componentes manufacturados para acelerar los tiempos. Así, nuestro proyecto de 32 unidades de dos ambientes promete estar lista en ocho meses", contempla el fundador del grupo UnU. 

Esta expansión inmobiliaria estimuló modelos de inversión como los pools de renta. Estos ofrecen no solo retornos interesantes sino alternativas de diversificación de carteras. Ciertamente, esta fórmula dio sus frutos porque, comentan, de 10 interesados en comprar una vivienda 10 son inversores. 

La tendencia dominante es el "build-to-rent" [construir para alquilar]. Desde el inicio, los complejos son diseñados para la renta empresarial. Debido a ello ofrecen servicio integral como gestión, limpieza y soporte operativo. Al mismo tiempo, los propietarios pueden integrarlas a un pool de rentas.

Los precios 

Departamentos completamente equipados de unos 60m2 de dos dormitorios y dos baños se pueden adquirir entre US$ 140.000 y US$ 180.000. En el caso de contar con una cochera, puede ascender a los US$ 190.000. Su alquiler corporativo puede superar los $ 2.600.000 más IVA por mes. Las unidades premium registran valores de hasta US$ 10.000 mensuales. Se estima que su ganancia anual oscila entre el 12% y 15% en dólares. 

Un dato interesante es que algunas petroleras están diseñando sus propios edificios de viviendas.

Por último, las grandes cadenas hoteleras comienzan a poner un pie en Añelo. De hecho, Hilton ya anunció planes para desembarcar en la localidad.

Otros emprendedores prefirieron ciudades intermedias más pintorescas. "La mayoría de la hotelería en esa ciudad está orientada al personal no jerárquico. Por eso analizamos construir uno en San Patricio del Chañar. Sería un cuatro estrella orientado al segmento gerencial que ahora se hospeda en Neuquén", finaliza Rudoni.