El mercado de real estate porteño no despega. Si bien los compradores volvieron a mirar propiedades y los dueños de los inmuebles regresaron al mercado, el nivel de operaciones se mantiene en niveles similares al año pasado y el enorme stock disponible junto al desplome del crédito hipotecario mantienen contenido al valor de los inmuebles.

El último informe de Zonaprop refleja ese escenario. En agosto, el precio de publicación del metro cuadrado de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires aumentó apenas 0,2% y se ubicó en US$ 2.476. En lo que va de 2026, el incremento acumulado es de apenas 1,1%, mientras que el valor continúa 11,5% por debajo del máximo histórico de la serie.

La foto es la de un mercado que se mueve, pero que todavía no logró generar las condiciones para una escalada de precios.

Mucha oferta para una demanda que todavía no despega

Uno de los principales factores que explica el comportamiento de los valores es la cantidad de propiedades disponibles. Durante julio, la oferta de inmuebles superó las 111.000 propiedades y mostró un aumento interanual del 3%, extendiendo a 17 meses consecutivos la tendencia de crecimiento interanual, según datos de relevados por Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima y director de Radar Inmobiliario.

El dato es relevante porque el incremento del stock se da incluso en un contexto en el que la demanda comenzó a mostrar mayor movimiento. Es decir, no faltan compradores, pero tampoco faltan propiedades para elegir. Y mientras la oferta siga creciendo a un ritmo mayor o similar al de la demanda, los vendedores tienen menos margen para trasladar rápidamente sus expectativas a los precios.

Esto explica, en parte, por qué la recuperación de la actividad todavía no se traduce en una recuperación equivalente de los valores.

Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires muestran que en julio se registraron 6.051 escrituras de compraventa, frente a las 6.651 del mismo mes de 2025. Esto implica una caída interanual del 9%. Al mismo tiempo, el monto total de las operaciones aumentó 9,37% y alcanzó los $1.068.467 millones.

En otras palabras, el mercado no está vendiendo mucho más que hace un año: se mantiene activo, pero sin un salto en la cantidad de operaciones que permita absorber el stock acumulado.

El crédito, el gran ausente

A esa ecuación se suma uno de los principales obstáculos para que la demanda gane potencia: el crédito hipotecario se desplomó.

Según datos del colegio inmobiliario porteño, en julio se formalizaron 959 escrituras con hipoteca, un 31,2% menos que en el mismo mes de 2025. En el acumulado del año, las operaciones con garantía hipotecaria alcanzaron las 5.111.

La caída es particularmente relevante porque el crédito es uno de los mecanismos que podría ampliar de manera significativa el universo de compradores. Sin embargo, por ahora, su participación sigue lejos de los niveles necesarios para generar una presión fuerte sobre los precios.

En este escenario, la nueva medida anunciada por el ministro de Economía, Luis Caputo, apunta justamente a generar más fondos para el financiamiento hipotecario. La semana pasada el funcionario anunció un plan para impulsar los créditos hipotecarios utilizando un monto de $2 billones provenientes de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES, con el objetivo de brindarles fondeo más acorde con los plazos extensos que requieren los préstamos para vivienda.

Pero su impacto sobre los valores de las propiedades no sería inmediato. "La nueva medida del ministro de Economía Caputo, si bien alienta la demanda de créditos y acelera la venta de unidades usadas, difícilmente genere una suba de los precios inmediata de las propiedades por el gran stock que hoy hay en el mercado", explica Federico González Rouco, economista especializado en créditos hipotecarios.

La definición resume buena parte de la dinámica actual: el crédito puede ayudar a vender más, pero antes de que genere una carrera de precios el mercado necesita absorber buena parte de la oferta existente.

Construir es cada vez más caro

La otra particularidad del mercado aparece al comparar los precios de venta con el costo de construcción.

En agosto, el costo de construir medido en dólares aumentó 0,8% y acumula una suba de 13,8% en 2026. Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el incremento llega al 131%. Actualmente, construir cuesta 3,4 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el mínimo de la serie, y está 45% por encima del promedio de 2012-2025, según el informe de Zonaprop.

Sin embargo, ese aumento todavía no se trasladó con fuerza al mercado de propiedades usadas. La razón es que el precio de reposición y el precio de mercado están jugando partidos diferentes. Construir una propiedad nueva es cada vez más caro, pero quien tiene un inmueble usado para vender se enfrenta a una oferta muy amplia y a compradores que, en buena medida, siguen dependiendo de sus propios ahorros o de un crédito que todavía no recuperó volumen.

Cuánto vale un departamento en CABA

Dentro de este escenario de estabilidad, las diferencias entre barrios siguen siendo enormes. Según Zonaprop, Puerto Madero encabeza el ranking de los departamentos más caros, con un valor de publicación de US$6.148 por m². Le siguen Palermo, con US$3.437, y Núñez, con US$3.399.

En el otro extremo, Lugano registra el valor más bajo, con US$1.056 por m², seguido por Nueva Pompeya, con US$1.501, y La Boca, con US$1.583.

En términos de unidades, un monoambiente tiene un valor medio de US$110.196, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en US$131.272 y uno de tres ambientes alcanza los US$180.264.

Las casas muestran todavía menos movimiento. El precio promedio del metro cuadrado se ubicó en US$1.829 en agosto, sin variación durante el mes y con una suba de apenas 0,2% en 2026. En los últimos 12 meses, el valor de las casas aumentó apenas 0,1%.

El mercado de alquiler, otra señal

Mientras los precios de venta permanecen contenidos, el mercado de alquiler mantiene una dinámica diferente. El valor promedio de los alquileres publicados aumentó 1,5% en agosto y acumula una suba de 19,2% en 2026, por debajo de la inflación del período, que fue de 21,5%.

El alquiler medio en CABA alcanza los $771.871 para un monoambiente, $886.527 para un dos ambientes y $1.196.413 para un tres ambientes, según Zonaprop.