A los inversores en rentas nos gustan los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) porque están obligados a repartirnos la mayor parte de sus beneficios en forma de dividendos. Hoy hablaremos de cinco de ellos con rentabilidades entre el 8,3% y el 9,3%.

Cuándo comprar REIT puede ser complicado. En general, no conviene comprarlos antes de que suban las tasas. Unas tasas más altas hacen que el dinero sea más caro y los REIT prosperan con dinero barato. Así, el reciente ciclo de subidas de tasas fue negativo para los REIT en general.

Las subidas de tasas parecen haber terminado, lo que normalmente significa que es el momento de comprar REITs. Después de todo, es probable que la próxima medida de la Reserva Federal de EE.UU. sea un recorte:  dinero más barato para los REIT.

Pero son pocos los inversores en REIT que se adelantan a estas bajadas de tasas. Mientras que el mercado subió en lo que va de año, el sector inmobiliario bajó. Los REIT se están comportando un poco como los bonos. Parecen estar esperando un recorte real para subir.

Como inversores contrarios, actuamos por delante del rebaño. Buscamos rentas resistentes a la recesión que se beneficien de los recortes de tasas. En términos generales, los REIT encajan en esta categoría.

Dicho esto, estos arrendadores varían bastante. Es un momento interesante para poseer propiedades. Y no buscamos lo emocionante, sino lo aburrido. Lo aburrido es delicioso cuando se trata de dividendos.

Recorramos un paquete de cinco REIT con una rentabilidad media del 8,7%. Empezaremos en el sector sanitario con Healthcare Realty Trust (HR, 8,8% de rentabilidad). Este REIT está especializado en edificios médicos ambulatorios, y posee y gestiona aproximadamente 690 propiedades que suman un total de 40 millones de pies cuadrados en 35 estados. Esa escala es relativamente reciente: la empresa cerró una fusión masiva con Healthcare Trust of America en el verano de 2022.

La última vez que analizamos HR, no era un valor espectacular. El precio parece desde luego mejor (9 veces las estimaciones AFFO ahora frente a 11 veces en noviembre), pero sólo porque las acciones siguen perdiendo terreno, no porque el caso de negocio parezca mejor.

Desde la fusión con HTA, la ocupación se mantuvo aproximadamente en el 87,5% y la empresa sigue estando muy apalancada. Peor aún, las expectativas de fondos disponibles para distribución en 2024 son inferiores a lo que se espera que HR desembolse este año. ¿Ayudarían unas tasas de interés más bajas? Claro, pero no resolverían la mayoría de los innumerables problemas de Healthcare Realty.

Sabra Health Care REIT (SBRA, 8,3%) es un fondo centrado principalmente en la atención sanitaria a personas mayores. Más de la mitad de la cartera de Sabra está en centros de enfermería especializada y de cuidados transitorios, aunque también tiene grandes asignaciones a viviendas gestionadas para mayores (16%), salud conductual (15%) y viviendas alquiladas para mayores (10%).

Sabra aún no está "ahí", pero en algunos aspectos, al menos parece más saludable que HR.

Sí, la empresa incumplió recientemente las estimaciones tanto de beneficios trimestrales como de previsiones para 2024. Sin embargo, incluso las previsiones para 2024 suponen un gran paso adelante para Sabra, que el año pasado no ofrecía perspectivas en ese mismo periodo, lo que indica que la empresa al menos encontró cierto equilibrio. La ocupación de las residencias de ancianos y de enfermería especializada mejoró.

Dicho esto, las estimaciones de crecimiento de los beneficios son modestas. Las acciones de SBRA no son tan baratas como las de HR, a poco más de 10 veces las estimaciones de AFFO. La rentabilidad, aunque elevada, no es tan buena como la de HR, debido en parte a un drástico recorte del dividendo del 33% en 2020 que aún no empezó a recuperar. Aunque, para ser justos, acá no hay problemas de cobertura.

Su competidor Omega Healthcare Investors (OHI, 8,6% de rentabilidad) es un REIT de triple red que ofrece soluciones de financiación y capital a socios de centros de enfermería especializada y residencias asistidas. Al igual que Sabra, Omega sufrió un duro golpe durante el COVID, pero sus acciones, aunque no mejoraron sustancialmente, al menos se estabilizaron en los últimos años.

Omega es otro caso en el que unas tasas más bajas ayudarán sin duda al negocio, pero también nos gustaría ver que el negocio real mejora por sí mismo. El balance es saneado y no se endeudó demasiado. Pero FAD cayó recientemente por debajo de su distribución trimestral. Y todavía está tratando de reestructurar un acuerdo con uno de sus principales socios, LaVie Care Centers.

Me alejaré de las inversiones en asistencia sanitaria y me decantaré por una "inversión".

EPR Properties (EPR, 8,1% de rentabilidad) es un REIT que prioriza las experiencias sobre los productos. Su cartera de aproximadamente 360 locales incluye teatros, "comer y jugar" (como TopGolf y Andretti Karting), estaciones de esquí, gimnasios, juegos, campos de prácticas e incluso museos. Antes de la epidemia de COVID, esta inversión gozaba de gran popularidad, ya que los estadounidenses se alejaban cada vez más del consumo normal de productos y se inclinaban por las experiencias. Esto llevó a EPR a suspender brevemente sus pagos, para luego volver a situarlos en el 65% de los niveles anteriores a COVID.

Sin embargo, los accionistas de EPR ven un poco más de luz al final del túnel. Desde la reanudación del pago en 2021, EPR sólo aumentó su dividendo mensual una vez, en 2022, pero recientemente anunció otra subida del 3,6%, hasta 28,5 centavos por acción. Y el pago sigue estando muy bien cubierto por el AFFO.

El lastre de EPR es el mismo que lleva años lastrándole: su segmento de teatros. Sí, EPR estuvo trabajando para reducir su huella en los cines, pero la división sigue constituyendo su mayor parte del EBITDA ajustado, con un 37%. Y las expectativas de un desplome de la taquilla en 2024 podrían significar una presión continua sobre el negocio de EPR.

Easterly Government Properties (DEA, rendimiento del 9,3%) no tiene nada de lúdico. Este REIT posee 90 propiedades que se alquilan a agencias del gobierno de EE.UU. como Veterans Affairs (VA), el FBI, y -no lo sabía- la Drug Enforcement Administration (DEA), a través de la U.S. General Services Administration. Estos inmuebles incluyen instalaciones ambulatorias de la VA (26% de los ingresos anuales por arrendamiento), laboratorios (9%), depósitos (9%) e incluso juzgados (5%), pero la mayor parte, aproximadamente la mitad de la cartera, son oficinas alquiladas por el Gobierno.

Por un lado, no se puede pedir un inquilino mejor que el Gobierno de Estados Unidos. Por otro lado, desde luego no hay que preocuparse por los cobros. Pero como se puede ver, este hecho apenas hizo nada por los accionistas en los últimos años.

El FFO se mantuvo en gran medida dentro del rango durante los últimos años. Mientras que el gobierno es un inquilino fiable, Easterly está en gran parte atascada. Muchas de sus propiedades se construyen "a medida": los edificios son exactamente lo que el gobierno necesita, pero tampoco son precisamente atractivos para inquilinos externos. Esto significa un poder de negociación decente para el gobierno, y una ventaja limitada para Easterly.

Sin embargo, quizá la mayor razón para no comprar en esta caída de un año sea el estado del dividendo. El pago de la DEA se mantuvo en 27 centavos por acción desde mediados de 2021. Mientras tanto, el efectivo disponible para distribución (CAD) del año pasado fue de 1,05 dólares por acción, 3 centavos menos para cubrir su obligación de todo el año.

*Con información de Forbes US