El impuesto a las segundas residencias de la ciudad de Nueva York, que entró en vigor el 1 de julio, provocó un fuerte revuelo entre multimillonarios y residentes. Aunque la ciudad todavía no definió qué propiedades quedarán alcanzadas, el lunes publicó una extensa lista que incluye cientos de miles de direcciones y nombres de dueños.

La tensión comenzó en abril, cuando el alcalde Zohran Mamdani presentó sus planes para aplicar el impuesto con un video frente al penthouse de US$ 240 millones del magnate de los fondos de inversión Ken Griffin. "Cuando me postulé para alcalde, dije que íbamos a gravar a los ricos", señaló Mamdani, con la mirada fija en la cámara. "Pues bien, hoy estamos gravando a los ricos", remarcó.

La respuesta de Griffin tuvo el mismo tono grandilocuente y calificó el video de "inquietante" y "aterrador". Durante la conferencia global del Instituto Milken, celebrada en mayo, agregó: "Mamdani está dejando muy claro que Nueva York no recibe con agrado el éxito".

Griffin incluso amenazó con cancelar los planes de su empresa, Citadel, para construir una torre de oficinas de US$ 6.000 millones en Manhattan y trasladar, en cambio, a más empleados a Miami, ciudad a la que mudó la compañía desde Chicago en 2022. 

El llamado impuesto a las segundas residencias alcanza a las viviendas que no constituyen el domicilio principal de sus dueños. Esto incluye tanto las propiedades ubicadas en la ciudad de Nueva York que pertenecen a personas que viven fuera de ella como cualquier otra vivienda de quienes residen en los cinco distritos. Autorizado por ahora hasta 2031, el impuesto alcanza en una primera etapa a las viviendas valuadas en más de US$ 5 millones, además de los condominios y las unidades en cooperativas con un valor de US$ 1 millón o más. La propiedad queda exenta si está en alquiler o si funciona como residencia principal del dueño o de un familiar directo.

Durante los dos primeros años de vigencia, el impuesto tomará como referencia las valuciones fiscales de la ciudad, cifras que, como es sabido, se encuentran muy por debajo de los precios reales del mercado. Ken Griffin, por ejemplo, pagó la cifra récord de US$ 240 millones por su penthouse en el centro de Manhattan en 2019, una operación que se convirtió en la venta más cara de una vivienda en la historia de Estados Unidos. Sin embargo, según el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York, su valor fiscal alcanza apenas los US$ 15,6 millones. La ciudad busca corregir esa diferencia a partir del año fiscal 2028-2029, cuando revalorizará las propiedades de acuerdo con ventas comparables y precios de mercado. A partir de ese momento, el tributo solo alcanzará a los inmuebles valuados en más de US$ 5 millones.

Pese a todo el revuelo, el nuevo impuesto apenas afectará la fortuna de Griffin o la de cualquier otro multimillonario. Además, es poco probable que genere ingresos suficientes como para producir un cambio significativo. Forbes calculó el impacto que tendría el tributo sobre diez multimillonarios dueños de viviendas en Nueva York y puso el foco en algunas de las personas más ricas del mundo, así como en quienes compraron varias de las propiedades más caras de la ciudad. Para realizar la estimación, Forbes utilizó el valor fiscal durante los dos primeros años y, para los tres siguientes, tomó el promedio entre el precio de venta y las valuaciones actuales de mercado publicadas por sitios inmobiliarios como Zillow.

Según esos cálculos, Ken Griffin, que además de su penthouse posee dos departamentos en el 740 de Park Avenue, en el Upper East Side, valuados en conjunto en US$ 83 millones, tendría que pagar cerca de US$ 12,9 millones hasta 2031. La cifra resulta insignificante para un hombre con su fortuna: representa apenas el 0,025% de sus US$ 51.400 millones. Dicho de otro modo, equivale a que una persona con un patrimonio de US$ 100.000 pague US$ 25 adicionales en impuestos, menos de lo que cuestan hoy dos copas de vino.

La situación resulta todavía más sencilla para Jeff Bezos, la cuarta persona más rica del mundo y dueño de nueve inmuebles en la ciudad. Se estima que deberá pagar cerca de US$ 5,1 millones en impuestos, aunque es probable que varios de sus departamentos, comprados en la década de 1990, ni siquiera alcancen el valor mínimo fijado por el nuevo tributo. Bezos tampoco criticó la medida, que equivale apenas al 0,002% de su fortuna de US$ 247.100 millones. De hecho, en mayo declaró a CNBC que le parecía "una buena medida por parte de Nueva York".

Incluso para los multimillonarios con fortunas más modestas, el impuesto no implicará una carga significativa. Joseph Tsai, cofundador del gigante del comercio electrónico Alibaba, es un ejemplo. En 2021, el residente de Hong Kong gastó US$ 345,5 millones en tres departamentos ubicados en el 220 de Central Park South, un rascacielos de ultralujo situado en una de las zonas residenciales más exclusivas de Manhattan. Se estima que pagará cerca de US$ 12,4 millones por el impuesto a las segundas residencias hasta 2031, una cifra equivalente a alrededor del 0,1% de su patrimonio neto de US$ 12.300 millones.

"Es casi como si Mamdani ni siquiera estuviera gravando a los ricos como prometió", sostuvo Nathan Goldman, profesor de contabilidad de la Universidad Estatal de Carolina del Norte, quien escribió sobre el impuesto para Forbes. Al señalar la dificultad de valuar estas propiedades de ultralujo y el trabajo adicional de tasación que deberá realizar la ciudad, agregó: "Tendrán que contratar personal adicional para poder implementar esto".

Los integrantes del club de los tres puntos que viven en la ciudad y poseen varias viviendas en los cinco distritos podrían reducir sus impuestos si fijaran su residencia principal en la propiedad de mayor valor. El exalcalde Michael Bloomberg, por ejemplo, declaró como residencia principal su inmueble más caro de la ciudad, una mansión ubicada en East 79th Street, por lo que no quedaría alcanzado por impuestos adicionales sobre esa propiedad.

De manera similar, el gestor de fondos de cobertura Bill Ackman designó como residencia principal su penthouse dúplex de US$ 91,5 millones, ubicado en la torre One57, de 306 metros de altura, en Midtown, que compró en 2015. Esa decisión podría ahorrarle cerca de US$ 4,6 millones hasta 2031. Su otra vivienda, un penthouse en una cooperativa, no aparece en la base de datos que publicó la ciudad, por lo que Forbes no pudo calcular el impuesto a las segundas residencias correspondiente a esa propiedad.

Sin embargo, es probable que a Ackman le preocupe menos el impuesto que el valor de reventa de las propiedades. "Personas como Ken Griffin hacen viable el desarrollo inmobiliario de lujo en Nueva York, impulsando empleos bien remunerados en la construcción, el brokerage, el sector legal, el marketing y otros sectores en la ciudad", escribió en una publicación en X en abril. "No me imagino que los sindicatos de la construcción de Nueva York estén entusiasmados con su plan", agregó.

Al menos un tasador inmobiliario calificó esos temores como exagerados. "Es probable que las ventas por encima del umbral de los 5 millones de dólares se ralenticen hasta que los vendedores se adapten al nuevo mercado", escribió Jonathan Miller, profesor de la Universidad de Columbia, en abril. "Una vez que lo hagan, el impuesto se incorporará al valor", señaló.

Los impuestos inmobiliarios constituyen la principal fuente de financiamiento de la ciudad: en 2025 aportaron US$ 39.600 millones, equivalentes al 49,4% de todos los ingresos fiscales locales, según la Junta de Bienes Raíces de Nueva York. Aunque la administración de Mamdani estimó que el nuevo tributo podría recaudar US$ 500 millones por año, el interventor municipal proyectó una cifra de entre US$ 340 millones y US$ 380 millones, al considerar los cambios de comportamiento y las exenciones para las viviendas en alquiler. De todos modos, el monto tendrá poca incidencia en el presupuesto municipal de Mamdani para el próximo año, que asciende a US$ 125.800 millones.

*Este artículo fue publicado originalmente en Forbes.com.