Después de un 2025 marcado por el dinamismo que generaron el regreso del crédito hipotecario y la recuperación de las operaciones, el mercado inmobiliario entra en una pausa y empieza a mostrar señales de desaceleración. La menor disponibilidad de financiamiento ya comenzó a impactar en los precios de las propiedades, que perdieron impulso durante el primer semestre del año.
Los números empiezan a reflejar ese cambio de tendencia: el valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en US$ 2.467 en junio. Durante el mes aumentó apenas un 0,2% y acumula un incremento de 0,7% en lo que va de 2026, muy por debajo del 4,4% registrado en el mismo período del año pasado. En la comparación interanual, los valores subieron 1,6%, el menor incremento de los últimos 27 meses, según el último relevamiento de Zonaprop.
La desaceleración coincide con un mercado que comenzó a perder dinamismo tras el freno del crédito hipotecario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo se registraron 5.435 escrituras, un 3,1% menos que en el mismo mes de 2025. Sin embargo, el dato más significativo fue el desplome de las operaciones financiadas: apenas 587 compraventas se concretaron con hipoteca, lo que representa una caída interanual del 54,8%. En el acumulado del año suman 3.387 escrituras con crédito, muy por debajo del ritmo que había mostrado el mercado durante el año pasado. Hoy, solo el 11% de las operaciones se concreta con crédito, cuando esa participación llegó a superar el 22% el año pasado.
Lo cierto es que el menor acceso al financiamiento redujo el universo de compradores y comenzó a moderar la recuperación de los valores de publicación, que durante 2025 habían mostrado una tendencia alcista impulsada por la reactivación de la demanda.
En este contexto, según los datos de Zonaprop, un monoambiente en la Ciudad tiene un valor promedio de US$ 108.377, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta US$ 130.785 y uno de tres ambientes alcanza los US$ 179.619.
Como ocurre desde hace varios años, Puerto Madero continúa siendo el barrio más caro para comprar, con un precio promedio de US$ 6.136 por metro cuadrado. Lo siguen Palermo (US$ 3.420) y Núñez (US$ 3.382). En el otro extremo aparecen Villa Lugano (US$ 1.048), Nueva Pompeya (US$ 1.459) y La Boca (US$ 1.577).
A este escenario se suma el fuerte aumento del costo de construcción, que también limita el desarrollo de nuevos proyectos. Aunque este índice medido en dólares cayó un 0,8% en junio, acumula un incremento del 16% en el primer semestre de 2026. Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el índice aumentó 136%. Hoy construir cuesta 3,5 veces más que en octubre de 2020 -cuando alcanzó su piso histórico- y se ubica un 49% por encima del promedio registrado entre 2012 y 2025.
Qué pasa con los alquileres
El escenario es complejo para el mercado inmobiliario, sin embargo hay buenas noticias para los inversores. Es que la desaceleración de los precios de venta, combinada con un mercado de alquileres que continúa firme, mejoró la rentabilidad para quienes invierten en vivienda.
La relación alquiler/precio se ubicó en 5,89% anual, el nivel más alto desde 2012. En la práctica, hoy un inversor necesita 17 años para recuperar el capital invertido, un 5,8% menos que hace un año.
Los barrios con mayor retorno, según los datos de Zonaprop, son Villa Lugano, con una rentabilidad bruta del 10,5%, seguido por Nueva Pompeya y La Boca, ambos con 8%. En el extremo opuesto aparecen Puerto Madero (3,4%), Palermo (4,7%) y Núñez (4,8%).
El mercado locativo también muestra un cambio de ritmo. En junio, los alquileres aumentaron 1,4% y acumulan una suba del 15,7% en lo que va del año, por debajo de la inflación acumulada del 17,1%. En los últimos doce meses, el incremento fue del 31,3%, el menor registrado desde noviembre de 2019 y también inferior a la inflación interanual (33,8%).
Actualmente, alquilar un monoambiente en la Ciudad cuesta en promedio $755.935 por mes. Un departamento de dos ambientes se ofrece por $860.106, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $1.156.992 mensuales.
Al mismo tiempo, la oferta continúa recuperándose. Durante junio aumentó un 3,5% y el volumen de avisos publicados ya es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando la oferta tocó su piso.
En cuanto a los valores, Puerto Madero sigue liderando el ranking de barrios más caros para alquilar, con un precio promedio de $1.260.640 mensuales. Lo siguen Núñez ($980.640) y Palermo ($956.700). Del otro lado de la tabla aparecen Villa Lugano ($658.410), Nueva Pompeya ($701.626) y Versalles ($702.814).