Nueva York: un estado importante como oportunidad de inversión para los argentinos
José María Softa founder partner de Konnectia
La ciudad de Nueva York es la más grande de los Estados Unidos -y una de las más grandes del mundo-, además de ser uno de los lugares favoritos de turistas nacionales e internacionales, gracias a su gran oferta cultural y gastronómica, además de su historia. La ciudad ha construido una reputación casi imbatible como símbolo de los sueños cumplidos, algo que se ha reforzado también, a través de su popularidad en el cine y la televisión.
Sin embargo, la ciudad de Nueva York es sólo una pequeña parte del gran Estado de Nueva York, que consiste en 62 condados y ofrece un sinfín de atracciones y puntos de interés, incluyendo las Cataratas del Niágara, las montañas Adirondack, Finger Lakes, el Valle de Hudson, el Parque Estatal Letchworth y Watkins Glen, Legoland, Lake Placid y Lake George, entre otros. Además de sus varios atractivos naturales, el estado de Nueva York también ofrece un mercado inmobiliario diverso, con grandes propiedades para invertir en todos los rangos de precio.
Muchos residentes de la ciudad de Nueva York se mudan a los suburbios o a pueblos más rodeados por naturaleza, ya sea para escaparse de los precios de la “Gran Manzana” o para buscar propiedades que ofrezcan espacios más amplios. El estado atrae a un gran número de turistas, que aceleran la economía y aseguran una demanda estable de propiedades para alquilar. El estado continúa así siendo una de las mecas de inversores nacionales e internacionales, quienes se benefician de los precios relativamente estables del mercado, la valorización de sus bienes en el largo plazo, y la liquidez en el caso de las propiedades utilizadas para alquiler.
¿Por qué Nueva York es un estado tan atractivo para invertir en propiedades?
Economía fuerte
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El estado de Nueva York representó casi el 8% del PBI de Estados Unidos en 2021 (por lejos la primera economía del mundo), con un PBI de $1.5 trillones, de acuerdo con la Oficina del Contralor del Estado de Nueva York. Es la tercera economía más grande de Estados Unidos, con casi $1.6 billones en PBI, detrás de California y Texas, y es la tercera con el mayor volumen de proyectos de inversión extranjera directa. Incluso luego de la pandemia, se ha mantenido muy fuerte.
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En 2021, la tasa de desempleo fue de 6,9%, en comparación al 9,9% de 2020. El sector del ocio y la hostelería –la industria más afectada durante la pandemia–, obtuvo las mayores ganancias de empleo en 2021, con un 13,6%.
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Además, los ingresos personales en 2021 crecieron un 5,3%, respaldados, en parte, por la tercera ronda de pagos de impacto económico ("cheques de estímulo") y beneficios de desempleo mejorados durante el tercer trimestre del año. Los salarios totales crecieron un 8.1%, con los aumentos más grandes en la industria hotelera.
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Las empresas internacionales en Nueva York emplean a 531.300 trabajadores estadounidenses. Aproximadamente 94.200 de esos trabajos están en el sector de manufactura. Con 1752 empresas internacionales en el estado, la inversión global hace crecer la economía de Nueva York.
Diversidad del mercado
El mercado de bienes raíces de Nueva York es muy diverso: allí se pueden encontrar las propiedades más caras del mundo, hasta una propiedad multifamiliar en los suburbios, o una tierra, con ofertas en casi todos los rangos de precio.
Las propiedades en las afueras de la ciudad de Nueva York (incluyendo pueblos y ciudades a 2 horas de distancia, como aquellas del Valle de Hudson), tienen una alta demanda porque muchas personas residen allí y conmutan a la ciudad por trabajo. De esta forma, pueden adquirir propiedades de valores mucho más bajos que en Manhattan, Brooklyn, o Queens, aunque estos lugares siguen atrayendo a otros tipos de inversor.
Inversión en Infraestructura
El Estado de Nueva York está haciendo grandes inversiones en infraestructura, desde aeropuertos, calles, ferrovías, y proyectos de energía renovable. Algunos de los proyectos de inversión más destacados son la Iniciativa ConnectALL, que consiste en invertir $1 billón de dólares en acceso a internet asequible para millones de neoyorquino (Nueva York es además el segundo estado con las velocidades de internet más rápidas, detrás de Nueva Jersey), y los US$ 8 billones en la expansión del Aeropuerto de la Guardia, que se terminó en 2022. Este estado, además, cuenta con un objetivo del 70% de energía renovable para 2030.
Oportunidades académicas
El Estado de Nueva York es sinónimo de calidad académica. En primer lugar, es el único estado que cuenta con 2 universidades en la Ivy League (que tiene un total de 8 universidades): la Universidad de Columbia, en la Ciudad de Nueva York, y la Universidad de Cornell, en Ithaca. Además, cuenta con otras universidades de renombre como la Universidad de Nueva York, la Universidad de Rochester, el Instituto Politécnico Rensselaer, y la Universidad de Syracuse.
Propiedades para alquilar
Además de comprar propiedades para usar como residencia, o tierras para desarrollar, las propiedades para poner en alquiler son otro de los favoritos de los inversores. En la ciudad de Nueva York, los alquileres de departamentos aumentaron un 20,9% entre el segundo trimestre de 2021 y de 2022. En otras ciudades del estado, como Kingston, la renta media para un departamento de dos habitaciones subió un 25% respecto a 3 años atrás, una tendencia que se vio propulsada por la pandemia, cuando muchas personas decidieron mudarse a los suburbios y dejar la ciudad.
La eterna popularidad de la Ciudad de Nueva York
“La Gran Manzana” es y será, sin duda alguna, una de las ciudades más populares del mundo: un lugar que ofrece un sinfín de actividades, incluyendo museos, monumentos, obras de teatro, deporte, etc. Además de su gran atractivo a nivel mundial, es la ciudad más grande del país, y aquella con mayor cantidad de empresas Fortune 500 (65 de ellas tienen sus sedes centrales allí).
Según los datos de NeighborhoodScout, la tasa de apreciación acumulada durante los diez años en la Ciudad de Nueva York ha sido del 77,08 %, lo que la ubica en el 40 % superior a nivel nacional. Esto equivale a una tasa de apreciación inmobiliaria promedio anual de 5.88%. A pesar de que la pandemia afectó drásticamente al mercado inmobiliario de Nueva York, durante el período comprendido entre el segundo trimestre de 2021 y el segundo trimestre de 2022, la tasa de apreciación de Nueva York ha sido del 10,54 %. En el último trimestre seguido por los datos de NeighborhoodScout (2022 Q1 - 2022 Q2), muestran que las tasas de apreciación de la vivienda en Nueva York fueron del 0,91 %, lo que equivale a una tasa de apreciación anual del 3,71 %.
Un mercado atractivo de Real Estate
De acuerdo con Fortune Builders, la tasa de apreciación de un año para el estado de Nueva York es de 12,3%, y el precio promedio de venta de las casas es de US$ 483.262. Éste varía significativamente por zonas. Por ejemplo, el costo de una propiedad en la Ciudad de Nueva York es US$ 800.000, pero en Manhattan esa misma propiedad cuesta US$ 1,3 millones. Un poco más al norte, en ciudades como Kingston o Hudson, ubicadas en el valle de Hudson, oscilan entre US$ 350.000 y US$ 400.000, razón por la cual se han popularizado entre aquellos que buscan salir de la ciudad, o trabajar en la ciudad, pero pagar menos en una propiedad. Según Acre Trader, en los últimos 20 años, el precio de un acre de tierra en el estado aumentó un promedio de 4,6% por año.
Entre junio 2021 y 2022, los precios promedio de las casas en Nueva York aumentaron un 13,1%, con 26 meses continuos de crecimiento, de acuerdo con Property Club.
Ya sea en Manhattan, otras partes de la Ciudad de Nueva York, o en otras ciudades del estado, como Albany, Buffalo o aquellas del Hudson Valley, invertir en el estado de Nueva York es una apuesta segura y que está respaldada por datos económicos, demográficos, y turísticos, que lo convierten en uno de los destinos de inversión favoritos de los inversores locales e internacionales.
(*) La columna fue escrita por José María Softa, Founder Partner de Konnectia. Especialista en desarrollos inmobiliarios con sede en Miami, y con operatoria en distintos Estados de los Estados Unidos.
