Ladrillos con acento: por qué los desarrolladores argentinos se instalan en Uruguay y EE.UU

Comenzaron buscando previsibilidad y rentabilidad, pero hoy los desarrolladores argentinos en Uruguay y Miami tienen su propio mercado.

Seguridad jurídica, previsibilidad económica y una rentabilidad superior a la local son algunas de las “excusas” de los desarrolladores argentinos que eligen cruzar el charco o “mudarse temporariamente” a los Estados Unidos para comenzar con la aventura de emprender.

“Los argentinos se caracterizan por buscar refugio de capital en Uruguay, pero cuando cambian las reglas del juego, en cuanto a intercambio, se alejan un poco de este mercado hacia el de Estados Unidos. Pero sin dudas la cercanía hace que Uruguay se sienta como un lugar de fácil acceso”, dice Fabian Kopel, CEO de Kopel Sánchez Arquitectos.

Es por ello que muchos desarrolladores dan el primer paso del otro lado del Río de la Plata, donde el mercado de real estate es previsible y seguro. En esa plaza los inversores se encuentran con valores y costos dolarizados y con rentabilidades predecibles y en dólares.

A ello se suman una economía con un crecimiento moderado pero continuo a lo largo de 15 años, una tasa de inflación menor a un dígito y un sistema sociopolítico saludable. Este escenario, que es una rareza para la Argentina, se convierte en el paraíso para cualquier inversor.

Tampoco pasan desapercibidas las beneficiosas normativas de ese país que ofrece exenciones impositivas a los proyectos de más de US$ 15 millones de inversión. Se suma la exención de impuestos al patrimonio, al valor agregado, a las ganancias y a la transferencia de inmuebles que rige en algunas zonas. Es muy fácil invertir. Basta con un DNI vigente en ese país para poder operar en el mercado inmobiliario.

“En materia de inversiones, los argentinos ocupan el primer lugar”, indica Gustavo Pereira, titular de la comercializadora uruguaya Amarras. “Tanto a nivel de inversiones a gran escala como en la compra de unidades para renta, los argentinos están siempre presentes”.

El espectro de proyectos en el cual los inversores argentinos participan es amplio. Desde proyectos de barrios, grandes edificios de oficinas Triple A, hasta conjuntos de edificios de distinta envergadura en Punta del Este, Montevideo y Colonia.

Pero hay distintos tipos de inversores. El inversor puro, que busca capitalización y renta de su inversión, se orienta hacia unidades de alquiler en Montevideo, para lograr una renta de un 4,5% anual y en dólares.

“Aquellos inversores que buscan una renta pura en general invierten en monoambientes en barrios atractivos como Pocitos y Punta Carretas. Allí los montos rondan los US$ 100.000”, explica Pereira.

Están aquellos que apuestan por la renta turística, optando por departamentos pequeños con servicios de hostelería en zonas privilegiadas como La Barra, Manantiales y José Ignacio. Dichas zonas son muy demandadas por clientes de alto poder adquisitivo, y la renta anual y en dólares varía entre el 6% y el 9%. Pero hacerse de un inmueble ahí ronda los US$ 200.000. El tercer tipo de inversor es el que se inclina por la “renta y disfrute”, es decir que busca una propiedad como reserva de capital que le permita obtener una renta en dólares y eventualmente disfrutar del inmueble cuando este está vacío. “Los montos de este tipo de propiedades son muy variados”, remarca Pereira. “Hay departamentos en Punta del Este por US$ 300.000, y propiedades en La Barra y José Ignacio que superan los US$ 500.000”.

Los grandes jugadores

En Uruguay, entre las marcas más importantes en el nicho de residencias premium, Le Parc sigue firme con su apuesta a Punta del Este. Propiedad de la desarrolladora Raghsa, a mediados de este año se entregará la torre número tres. Dicho emprendimiento fue realizado en asociación con Criba y demandó unos US$ 63 millones.

“Desde 2005 tenemos presencia en el mercado residencial uruguayo. Aquí se puede alcanzar una rentabilidad en dólares superior a la Argentina, con un tipo de cambio relativamente estable y una inflación controlada”, afirma Mariano Vega, director de la desarrolladora. “En el caso de Le Parc Punta del Este Torre III, la mayoría  de  nuestros  clientes  son  argentinos y en menor medida brasileros, paraguayos y uruguayos. Punta del Este históricamente fue uno de los destinos más exclusivos y demandados para vacacionar, y desde hace algún tiempo también se convirtió en un lugar en el que muchos buscan residir permanente e invertir en proyectos inmobiliarios”, afirma el ejecutivo.

En materia de precios, los de las residencias de alta gama son distintos según el lugar y las variables económicas. Según explica Vega, en Punta del Este una residencia Le Parc, categoría premium, en la primera línea del mar con terminaciones de alta calidad, tiene un valor incial de US$ 3.300 el m2.

“Los argentinos demandan viviendas de calidad, bien ubicadas y con amenities completos, y las hay en zonas muy marcadas y diversas”, detalla Santiago Tarasido, CEO de CRIBA. “En cada plaza tenemos proyectos destacados. En Manantiales estamos construyendo Aldeana, en el mejor lugar, frente al mar. En La Brava, la ya mencionada Le Parc III y The Grand Hotel. Para quienes demandan un producto para disfrutar todo el año, Artower es otro de nuestros emprendimientos, del cual estuvo a cargo el arquitecto Carlos Ott. Se encuentra ubicado muy próximo al Conrad en una zona con excelente accesibilidad y las mejores vistas 360º”.

Con una propuesta completamente diferente, Consultatio Real Estate, del empresario Eduardo Costantini, ofrece el complejo de chacras marítimas Las Garzas. Ubicado a tan solo 15 minutos de José Ignacio sobre 2 km de playas vírgenes, el desarrollo cuenta con 240 ha, de las cuales 120 son áreas comunes, paseos y cárcavas naturales. El resto se divide en 492 lotes de 2.500 m2 promedio. Tiene un exclusivo beach club y un terreno que desciende escalonadamente hacia la playa dando excelentes vistas al mar en la mayoría de sus lotes.

“Como Las Garzas es un espacio pensado para el sosiego natural y su diseño remite a un estilo de chacra agreste, nuestros compradores argentinos provienen principalmente de la Capital Federal, y de provincias del centro y el litoral del país”, cuenta Alan Mohadeb, gerente comercial de Las Garzas. “En el caso de los extranjeros, los uruguayos, paraguayos, brasileños y, en menor medida, los americanos y europeos quedan maravillados con el paisaje, que es inigualable”.

Aquí se ve cómo también surge un nuevo perfil de interesados en Uruguay que son personas que invierten por primera vez en el exterior y son consumidores finales de carácter familiar, y buscan un cambio en la calidad de vida. Generalmente son familias argentinas con hijos chicos y montevideanos entre los 30 y 45 años que eligen residir en el balneario.

Entre tierra, obra e infraestructura, Las Garzas demandó una inversión de US$ 50 millones. Consultatio abonó además un 80% de la obra del Puente Laguna Garzón, invirtiendo cerca de US$ 10 millones.

Con un estilo similar, también muy cerca  de José Ignacio se encuentra Las Cárcavas,  un sofisticado barrio cerrado de 52 hectáreas parquizadas sobre el mar, desarrollado por Gastón Markevich, socio de Optimum Capital Partners. El lugar cuenta con 24 chacras de 9.000 m2 y 16 exclusivos bungalows de 216 m2 con la firma del reconocido arquitecto brasilero Isay Weinfeld.

Estas chacras ofrecen un estilo de vida armonioso y sofisticado entre bosques y lagos. “Las Carcavas fue una decisión tomada por el grupo en el 2010 con la idea de hacer crecer el portafolio de real estate en Latinoamérica”, cuenta Markevich, que además aclara que su target de compradores son norteamericanos y europeos. Para el próximo año, proyectan la construcción de tres nuevos bungalows y la apertura al público de su restaurante.

“Los emprendimientos que caracterizan a los desarrolladores argentinos son desarrollos que tienen mucho de aspiracional”, dice Kopel. “Son proyectos más glamorosos; el argentino en sí es más estético, busca el diseño más cuidado, y eso genera en todos los lugares donde desarrolla una evolución del diseño y la arquitectura de  sus emprendimientos, que se diferencian del  resto y que,  en definitiva,  hacen crecer a la industria de donde se emplaza”.

Mirando al norte

Tan solo durante el último año, más de 120 propiedades se vendieron a argentinos en los Estados Unidos. Al mismo tiempo, se registró un aumento del 50% en intención y confirmación de compra en unidades de entre US$ 100.000 y US$ 150.000, según IDG

Homes Detroit, la compañía de inversiones en real estate liderada por el empresario argentino Marcelo Schamy. Esta tendencia se sostuvo al menos durante los últimos tres años.

El perfil del comprador  argentino en los Estados Unidos está conformado por hombres y mujeres mayores de 35 años, de los cuales un 70% son particulares y pequeños empresarios. “Miami debe ser uno de los lugares con el mejor nivel de desarrolladores argentinos en el mundo”, dice Gustavo Miculitzki, titular de Block Capital Group. “Hay 4 o 5 desarrolladores como Eduardo Costantini, Jorge Pérez, Alan Faena y Edgardo De Fortuna, con los que nos destacamos en el mercado de La Florida en forma predominante. Ninguno pasa desapercibido, obviamente cada uno en su medida”. Precisamente, Block Capital Group se posicionó desde hace 8 años en una de las ciudades de mayor crecimiento y demanda: Wynwood. Allí están desembarcando renombradas marcas internacionales y muchos desarrolladores posaron sus ojos para construir viviendas, oficinas y hotelería.

“Creemos que el valor de Wynwood se va a duplicar en los próximos 5 años”, dice Miculitzki, que acaba de terminar el emprendimiento mixto The Bradley en una de las mejores ubicaciones de Wynwood. Con una inversión de US$ 70 millones, desarrolló 25.000 m2 de residencias y 3.500 m2 de área comercial. A la vez, dieron inicio a nuevos espacios comerciales y cuatro proyectos de vivienda, oficinas y hotel.

“En el último año notamos un mayor interés de colegas argentinos en incursionar en Miami”, cuenta Hernán Comisarenco, director comercial de LDG Argentina. “Estados Unidos brinda una seguridad  jurídica  sobre el capital y una sensación de estabilidad económica de la que carecen muchos países de

Latinoamérica. Los flujos de ingresos de los compradores y los activos están en la misma moneda fuerte. Por eso, los inversores latinos ven a Estados Unidos como una locación ideal para poner a resguardo su patrimonio de los distintos vaivenes de las coyunturas locales”.

La Florida cuenta con una menor carga impositiva respecto de estados como Nueva  York y California. Por ello, un número importante de habitantes del noreste decide cambiar su residencia al sur de la Florida por estas cuestiones.

En las ultimas dos décadas Miami pasó de ser una ciudad principalmente turística a una metrópolis con una gran incidencia en los sectores financieros y comercio exterior de Estados Unidos. Esto no solo transformó la actividad económica, sino que enriqueció la vida social, con numerosas nuevas propuestas gastronómicas, educativas, culturales y artísticas. Es por ello que la tasa de crecimiento poblacional de Miami es una de las más altas del país del norte, y esto genera una demanda sostenida de viviendas para comprar y alquilar en sectores medios.

Los desarrolladores argentinos están presentes en toda la gama de negocios, desde los proyectos de hiperlujo como los Chateau, Aston Martin, Oceana y Faena; proyectos de mediana escala como los de LDG en Bay Harbor Islands y Aventura; hasta proyectos chicos y micro como los de fix and flip. También, en los últimos años se comenzaron a ver más desarrolladores argentinos en proyectos de hotelería, comerciales, oficinas y coworking.

“En Miami es muy sencillo operar, aportar  el dinero para el terreno, conseguir capital del banco a una tasa muy conveniente para construir,  y  después  vender,  devolver  el  dinero al banco, y quedarse con la ganancia. Con lo cual la rentabilidad sobre el dinero invertido se triplica”, explica Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty. “Si comprás un terreno de un millón y construís por tres millones (en total, cuatro millones) y ganás un millón, le ganaste el 25%. Ahora, si aportaste un millón y los otros tres te los prestan, al dinero que aportaste le ganaste el 100%. Entonces, de esa manera, podés construir con menos plata o hacer más proyectos al mismo tiempo, o hacer proyectos más grandes”.

El Mercado residencial de Miami se divide en dos segmentos diferenciados. Primero, el turístico o de segunda vivienda, más orientado a propiedades de lujo y ubicado principalmente en la línea de playa, con propiedades que rondan de los US$ 800.000 a los US$ 25 millones. Luego se encuentra el de residentes, de la I95 hacia el oeste, con un valor de las propiedades por debajo de los US$ 500.000 y una demanda constante. “Los desarrolladores argentinos están en múltiples segmentos. Hacer un fix and flip demanda una inversión de US$ 100.000. Un proyecto mediano, un desembolso de US$ 20 a 30 millones, y los proyectos de lujo solo en tierra implican una inversión a partir de los US$ 100 millones”, detalla Comisarenco.

Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, explica que también hay un fuerte movimiento hacia Baltimore y Filadelfia, donde se encuentran propiedades de US$ 100 mil, con rentabilidad garantizada de entre el 10% y el 12% anual en dólares. A su vez, el mercado de Detroit, con valores de entre US$ 50 y 60 mil dólares, con una renta de alrededor del 10%, aparece como una nueva plaza. “Los inversores, en general, invierten entre US$ 100 mil y US$ 500 mil. Y los desarrolladores, entre US$ 3 y 10 millones”, concluye Kupferman.