Cómo y por qué el mercado corporativo mantiene su resistencia

24 de febrero de 2020 - Forbes Argentina

 



Aun en épocas turbulentas, las oficinas no frenaron su ritmo. Hoy se revitalizan con el resurgimiento de Catalinas.

Las oficinas corporativas siempre fueron un segmento que se defendió muy bien ante las crisis, dado que las empresas no pueden posponer sus movimientos organizacionales. Tanto para crecer como para decrecer, las compañías necesitan moverse y tomar decisiones, lo que genera como efecto posibles relocalizaciones, renegociaciones de contratos, estudios de consultoría o revisión del uso de los espacios y sus adecuaciones.

Según un informe elaborado por Cushman & Wakefield, en el último año un total de 48.900 m2 se sumaron al parque de oficinas con una recepción positiva dentro de un mercado pequeño que aún se mantiene subofertado.

Sin embargo, las expectativas están puestas en los ingresos esperados para el año que recién comienza, dado que está la inauguración del Centro Empresarial Libertador, en  el submercado Libertador porteño, que ya se encuentra con un 80% de su superficie alquilada, mientras que el resto queda disponible a un promedio de US$ 33 el m2.

“Los submercados con mayor absorción durante 2019 fueron aquellos que incorporaron edificios nuevos y fueron ocupados en su totalidad por empresas de coworking. El cierre del año culminó con el ingreso de Torre Odeón en Microcentro, un submercado que cuenta con poca oferta de edificios de primera línea y amplia disponibilidad”, ratifica el informe.

Los precios de alquileres promedio tuvieron una caída del 5,5% en comparación con el cierre del 2018 pero, teniendo en cuenta el aumento del valor del dólar que hubo durante el 2019, la variación fue del 54%.

Sin embargo, Alejandro Badino, gerente general de Colliers Argentina, cree que “ante otro año de incertidumbre económica, las decisiones respecto de los servicios inmobiliarios se van a tomar más por necesidades que no pueden postergarse que por proyectos de inversión o crecimiento genuinos”.

La experiencia muestra, según Colliers, que las empresas nacionales, ya sean grandes, pequeñas o medianas, son aquellas que por lo general ganan participación de mercado en contextos como el actual y generan demanda para la compra y el alquiler de inmuebles. Las empresas multinacionales, si bien son siempre los jugadores más activos en el mercado corporativo, tienen más restricción para la toma de decisiones en un país que no genera confianza a largo plazo y en el que ni siquiera pueden girar sus utilidades.

Para Matías Celasco Correa, Research Manager de CBRE, el real estate corporativo argentino es un mercado “blindado” debido a todas las restricciones macroeconómicas argentinas históricas. “En primer lugar, la falta de financiamiento, fondeo y profundidad del mercado solo deja la alternativa de participar a quienes realmente tienen un ticket de inversión alto. Estos grandes players no solo tienen la espalda financiera para poder hacerles frente a los desarrollos sin necesidad de acudir al financiamiento local, sino que, al mismo tiempo, de querer recurrir a estos instrumentos, probablemente lo hagan en el mercado exterior. Esto nos deja ante un escenario con desarrolladores generadores de cash flow, que buscan captar no solo la rentabilidad del desarrollo sino también la del arrendamiento. Al mismo tiempo, vemos grandes operadores de mercado realizar movimientos de su portfolio, manteniendo la cantidad de metros en cartera, pero tratando de llevar estos metros a activos de mayor calidad, y acompañando la tendencia flight-to-quality que percibimos en los últimos años”.

A la vanguardia

La tendencia hoy está marcada por la construcción de edificios LEED, un estilo que comenzó en Buenos Aires a partir de 2010, con más de 95.000 m2 construidos solo ese año. A partir de allí, la construcción de edificios sustentables mantiene una tasa de crecimiento anual de aproximadamente el 14%. Hoy existen 570.000 m2 de edificios LEED (26% del inventario total del mercado), que responden a las exigencias de priorizar la sustentabilidad, el ahorro y la eficiencia con plantas de superficies mayores a los 2.000 metros. Estos nuevos productos serán los más buscados a la hora de instalar nuevas operaciones debido al dinamismo que permiten este tipo de plantas.

Sin dejar este concepto de lado, la Av. Alem comenzó una mutación que no tiene límites en materia de innovación inmobiliaria. Con el puntapié del Paseo del Bajo, aquellas arterias que quedaron de espalda al río volvieron a tomar protagonismo.

Pero una de las mayores transformaciones que se verán es la que ocurrirá en el submercado de Catalinas que se encuentra entre las avenidas Antártida Argentina, Madero, L.N. Alem y San Martín, y que conforma una nueva etapa fundacional de la zona.

Allí, después de cien años, resurge la oportunidad de lograr un nuevo dinamismo en el mercado de oficinas del centro porteño, dado que en los próximos años se sumarán 290.600 m2 a los actuales 237.800 m2.

Estos submercados, en los que 79.000 m2 se encuentran en construcción, son ocupados principalmente por compañías del sector bancario (75.391 m2), servicios empresariales (55.160 m2) y el farmaceútico (29.067 m2).

Precisamente IRSA es uno de los grandes jugadores de la zona: en el primer trimestre del año inaugurarán el edificio Della Paolera 200 en dicha zona. Se trata de un edificio con norma LEED Gold, que cumple con las normas ambientales más exigentes. “Hoy construir verde es un valor agregado que los futuros locatarios valoran muchísimo, y además se convirtió en un deber para desarrolladores como nosotros”, dice Sergio Dattilo, gerente de Relaciones Institucionales de IRSA. “El mercado de oficinas premium es uno de los más dinámicos y nos va muy bien en él. Fuimos pioneros en el desarrollo de la zona cercana a nuestro shopping DOT Baires (Saavedra)  y  seguiremos  construyendo allí porque la demanda es buena y sostenida. Tenemos proyectados al menos dos edificios más en ese predio”, anticipa.

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