Segundo semestre en construcción

30 de Julio de 2018 - Patricio Ballesteros Ledesma

 


Los protagonistas del sector explican cómo se adaptan a las turbulencias del mercado y cuáles son los desafíos para el resto del año. Inflación, dólar, tasas y acuerdo con el FMI en el foco de la industria. ¿Argentina emergente traerá inversiones?

Proyectar en Argentina es un desafío con más incertidumbres que certezas. No solo para la planificación de negocios, también para los proyectos personales. Así como las altísimas tasas fomentan más la inversión financiera que la productiva, la inestabilidad macro interna sumada a incidencias globales tiene a empresarios y consumidores en un avance y retroceso pendulares. “Las turbulencias ocurridas en el último tiempo afectaron al real estate, y muy probablemente la actividad se verá más resentida en los próximos meses”, intuye Issel Kiperszmid, economista y director de DYPSA Internacional.

Casi todos los consultados coinciden en que la suba de la inflación y las altas tasas generaron un freno, y temen que se refleje en más problemas a futuro. “Las proyecciones de corto plazo se agravaron y se proyecta más inflación y recesión. No obstante, en el largo plazo, las reformas que se están haciendo son las correctas”, señala Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital.

Un año atrás, constructoras y desarrolladores apostaban a una recuperación de la actividad y, por primera vez en décadas, empezaban a verse obras no solo para el nivel ABC1. Luego de los CEDIN, que para muchos fueron un éxito, la aparición de los créditos UVA/UVI trajeron a miles de familias al mercado de viviendas usadas, e incluso se ampliaron las líneas para construir unidades nuevas. Los despachos de insumos y el aumento de la mano de obra para el plan de obras públicas generaron una reactivación que provocó su derrame en otros rubros.


Santiago Tarasido, CEO de CRIBA: “Los desarrolladores apuntarán a clientes top y sacarán atención a los proyectos para la clase media”.

Pero, en el primer trimestre de 2018, el ajuste fiscal y la disparada del dólar empezaron a mostrar nubarrones que se descargaron en tormenta para junio último. Para lo que resta del año, si todo se mantuviera estable (algo que nunca está garantizado), existe un cambio de escenario que obliga a evaluar nuevas estrategias. Desde el Gobierno señalan que serán “meses duros” y, en el sector del real estate, tanto los inversores como las inmobiliarias se repliegan nuevamente en los productos más seguros, aquellos que tienen una demanda más firme. “Teníamos varios proyectos previstos atados al crédito que quedaron en stand by hasta que se estabilice la tasa. Nuestro foco ahora está en los premium, como el mega desarrollo residencial que lanzamos en Pilar”, confiesa Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo. En el mismo sentido, Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, observa que “los desarrolladores seguirán apuntando a clientes top y quitarán la atención sobre los proyectos destinados a la clase media que venían evaluando”.

Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca: “Nuestros proyectos previstos atados al crédito quedaron en stand by hasta que se estabilice la tasa”.

PELIGRO: ZONA DE DEVALUACIÓN

La diversidad de cambios que trajo la primera mitad de 2018 tuvo un impacto dispar, mayor en el mercado de viviendas y en los productos atados al crédito. “En especial, sufrió mucho el sector argentino que tiene mayor potencial: la construcción, que satisface las necesidades de vivienda de las familias e individuos de ingresos medios”, afirma Kiperszmid, que además es VP de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

A nivel residencial, se frenaron de forma significativa las hipotecas UVA, que arrastraban un éxito de operaciones desde el año pasado. Por la depreciación del peso, ahora los compradores necesitan un 50% más de billetes para alcanzar el precio de la vivienda en dólares y, como la devaluación se trasladaría a inflación en el mediano plazo, algo que ya ocurrió a inicios de 2016 y mediados del año pasado, se encarecerían los créditos por la suba del valor de las UVA.

Sin embargo, y pese a las quejas de la demora en los permisos de obra, en los últimos meses siguió creciendo la superficie edificable. “Barrios como Belgrano, Caballito, Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Villa Urquiza son zonas donde aumentaron los metros cuadrados a construirse, porque es muy grande la demanda en esas zonas y tienen un costo de construcción más amigable”, evalúa el inmobiliario Manuel Mel.

“Las grandes devaluaciones cambiarias que fueron duraderas generaron una baja significativa en los precios de las propiedades residenciales, como en 1982 y 2002. Sin embargo, en el ámbito inmobiliario comercial de las oficinas premium y depósitos logísticos AAA, esta tendencia bajista no se verificó y los valores se mantuvieron estables”, analiza Maël Desse, broker de Cushman & Wakefield.

Con la actual depreciación de la moneda, los operadores consideran que el mercado se va a acomodar pero no observan señales que les permitan anticipar una contracción de la actividad. “Mientras las variaciones no reflejen una maxi devaluación, la incidencia en nuestro segmento de negocios no generará grandes consecuencias negativas”, estima Héctor Salvo, gerente general de RAGHSA. Tarasido coincide: “En general, tomamos proyectos de mediano plazo y con clientes serios que nos permiten tener estabilidad frente a ciclos económicos no tan positivos”.

INVERSIÓN RELOCALIZADA

“El ladrillo es un refugio de inversión para los argentinos y, por ende, el mercado siempre se vuelve hacia él: cambian los tiempos pero siempre se recupera”, considera Néstor Curland, arquitecto y director de Zentrum Developers. Desde el lado de los inversores, el shock cambiario generó una gran incertidumbre, que se manifiesta en transacciones que se frenaron. Pero, al mismo tiempo, otros jugadores están aprovechando esta ventana para captar oportunidades. “El inversor institucional que ya tenía presupuestos cerrados en dólares destinados para un determinado proyecto se encuentra con que hoy el costo disminuyó. Esa es una ventaja para el sector”, ejemplifica Tarasido, para el que la obra pública es la gran perjudicada en el resto del año.


Héctor Salvo, gerente general de RAGHSA: “La incidencia en nuestro segmento de negocios no generará grandes consecuencias negativas”.

El regreso de Argentina a la categoría de mercado emergente en la lista de MSCI permitiría al mercado de capitales recibir en los próximos meses el ingreso de fondos de las grandes carteras globales. “Por las frágiles condiciones macroeconómicas del país, es difícil que vengan inversiones en el corto plazo solo por la reclasificación”, advierte Gagliardo. También el crédito de US$ 50.000 millones del FMI debería generar más confianza y acelerar la llegada de oportunidades del exterior, algo que se verá (o no) con el tiempo.

Si se superan las turbulencias, el Gobierno logra encaminar la macroeconomía y se divisa un horizonte más calmo, las inversiones podrían reactivarse y retomar proyectos postergados o iniciar nuevos. “Si eso ocurriera, se generaría un crecimiento en la actividad económica y nuestra expectativa sería mantener una mayor demanda de metros cuadrados de oficinas”, augura Salvo. Por su lado, Kiperszmid estima que las oportunidades podrían darse en aquellas firmas que construyan con recursos propios activos con destino comercial como oficinas, locales, depósitos, infraestructura, plantas industriales y hoteles, entre otros. “Porque sus ingresos futuros serán en dólares y ahora, luego del ajuste cambiario, la edificación medida en esa moneda resulta un poco más competitiva”, aclara.


Issel, Kiperszmid, director de DYPSA Internacional: “Por las turbulencias, muy probablemente la actividad se verá más resentida en los próximos meses”.

CON TERRENO FAVORABLE

En el mercado de oficinas hay disponibilidad en las locaciones menos buscadas y falta oferta (o está en construcción) para la demanda más exigente. El segmento de oficinas clase A parece continuar disociado del mercado cambiario y no perdió su nivel de confianza: los indicadores del segundo trimestre del año continúan en terreno favorable, coinciden las inmobiliarias. “Hay un ligero incremento de la vacancia en parte por la entrada simultánea de varios edificios nuevos que están parcialmente ocupados y también por la demora de algunos movimientos corporativos, que permanecen a la espera de señales más certeras del rumbo de la economía”, sostiene Karina Longo, responsable de Investigación de Mercado en C&W. Con relación a los precios, Longo no detecta retrocesos, aunque sí observa que se ralentizó el ritmo de crecimiento. En cuanto a la superficie futura, remarca que continúan desarrollándose a buen ritmo, lo que refleja que los inversores mantienen su confianza en el mercado.

Pero Pablo Manes (foto), director de Transacciones y Consultoría de CBRE Argentina, tiene una visión diferente: “El sector corporativo mantiene su decisión de seguir buscando espacios, y la reciente devaluación no se vio reflejada en los precios de los alquileres ni en la absorción, debido a que el nivel de vacancia actual es bajo”. En lo que refiere a ventas de oficinas premium, algunos operadores adoptaron una actitud de “wait & see” que no es generalizada ni abarca a todos. “La gran ventaja de este segmento es que los operadores miran el largo plazo”, aclara.

Por otro lado, sigue la dinámica de crecimiento de las operaciones en las áreas industrial y logística, “con una fuerte señal de confianza en la capacidad de absorción, lo que llevó a algunos inversores a construir superficie especulativa de almacenamiento”, según Desse. Los precios de alquileres de depósitos clase A se mantuvieron estables, alrededor de US$ 7,2 por metro cuadrado al mes. El nivel de vacancia subió ligeramente al 9%, debido a la entrada de nuevas superficies al mercado y concentradas en un corto tiempo. Pero se estima que, durante los próximos meses, este indicador tenderá a volver al nivel anterior del 7% u 8%.

Karina Longo, responsable de Investigación de Mercado en Cushman & Wakefield: “Las oficinas clase A continúan desarrolllándose a buen ritmo: los inversores mantienen su confianza”.

DESAFÍOS EN PUERTA

“En nuestro caso identificamos que existe un perfil de inversor que, por la magnitud de sus movimientos, no toma como referencia la relación entre peso y dólar”, puntualiza el desarrollador Curland. Desde la industria, comparten este desafío vinculado a encontrar la forma de aumentar los márgenes de rentabilidad de los inversores, para hacer que la construcción siga mostrando su atractivo. “Este año, nuestro principal desafío fue el problema gremial en las obras, que siempre después de estas turbulencias afecta negativamente la ejecución de los trabajos, y su resolución dependerá del nuevo acuerdo de paritarias al que se arribe en el corto plazo”, espera el gerente de RAGHSA.

Como conclusión, vale remitirse a las palabras del arquitecto Damián Tabakman al asumir su cargo como flamante presidente de la CEDU, quien resumió su parecer sobre la situación macro así: “En el corto plazo, la coyuntura se nos impone y no es nada fácil. Compartimos el reclamo de toda la sociedad respecto de la necesidad de consolidar el control de la reciente corrida cambiaria, bajar la inflación y evitar la recesión, sin todo lo cual hacer emprendimientos inmobiliarios se vuelve virtualmente imposible”.

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