Oficinas: la renta continúa con tendencia en alza

28 de Agosto de 2017 - Patricio Ballesteros Ledesma

 


Los desarrolladores se preparan para sumar metros cuadrados al mercado mientras las empresas buscan espacios muy específicos. Como la tasa de vacancia empieza a bajar, la renta continúa con tendencia en alza. El segmento de logística, el más rezagado.

La actividad de la construcción, la agroindustria y la energía serán sin dudas los pilares que moverán la economía a lo largo de 2017. Puestos a opinar sobre las perspectivas que ofrece el mercado inmobiliario por el portal Reporte Inmobiliario, varios economistas coinciden en que el sector tiene una gran oportunidad si trabaja de forma proactiva con las cuentas del blanqueo de capitales y los créditos hipotecarios impulsados por el Gobierno.

Tras el sinceramiento de precios y tarifas, más la quita de las regulaciones del mercado de cambios, esperan que la paulatina baja de la inflación contribuya a reactivar la economía y recuperar una parte de la caída de la actividad del año pasado.

En el segmento de oficinas en particular, una investigación de mercado de CBRE Argentina observa un aumento de precios pese a la ligera retracción de la demanda en el primer trimestre, un período en el que no se volcaron nuevas superficies desde la oferta.

Con casi 144.000 metros cuadrados absorbidos, la demanda ha marcado el paso del mercado el año pasado y esa considerable expansión rebotó entre enero y abril de 2017 con una caída en el espacio ocupado: absorción neta negativa de 13.140 m².

Hay que tomar en cuenta que el stock de oficinas Clase A/A+ venía creciendo a un promedio histórico anual de 75.000 m², y en 2016 pegó un salto hasta totalizar 122.056 nuevos m².

Según el estudio de la empresa de real estate comercial: “El revés en el indicador de absorción se explica por la ausencia de transacciones significativas que continúen con la tendencia del año anterior y porque varios edificios ya existentes liberaron unidades y aumentaron la disponibilidad”.

Otro factor que produjo el aumento de la vacancia es la falta de productos adecuados para una demanda que cada vez más busca espacios y localizaciones adecuados a sus necesidades.

Al menos eso es lo que surgió de un estudio realizado por Mercado Libre y la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefiel, en el que analizaron de manera conjunta el comportamiento de la oferta y la demanda de oficinas en Buenos Aires. Ese informe revela, entre otros datos, una continua migración de empresas en busca de una mayor calidad en los espacios de oficinas.

“El mercado de real estate de oficinas ha mejorado a partir de mayo y muestra una clara recuperación de la demanda con una caída en la tasa de vacancia del 6,8 al 6,2%, si se compara el segundo trimestre de 2017 con el primero”, explica Alejandro Badino, gerente general de Colliers International.

El segmento coporate

Para el broker del segmento corporate, la expectativa de un crecimiento futuro está empujando el mercado, más que la realidad actual de la economía. Para lo que resta del año se proyectan nuevas entregas por 128.252 m² distribuidos entre el CBD (Center Business District), la Zona Norte y el Distrito Tecnológico, sobre un total de 566.354 m² en construcción para este segmento.

En detalle, en el CBD se espera la finalización de una de las últimas torres en Catalinas, en este caso a ser ocupada por un banco nacional y otros dos edificios de menor envergadura en Puerto Madero.

En Zona Norte, las entregas estarán más atomizadas en diversos edificios de entre 4.000 y 12.000 m², que seguramente se materialicen en este semestre.

El Distrito Tecnológico aportará a la expansión tres proyectos: uno construido a medida para una empresa de servicios de salud y otros dos para inversores que ya están a la venta.

Por su parte, otro informe elaborado por Cushman & Wakefiel muestra una actualidad paradójica para este mercado en CABA: “La demanda de espacios continúa activa, en un mercado extremadamente subofertado que no logra absorberla adecuadamente, ya que los desarrolladores dosifican el inicio de nuevos proyectos”.

Este punto demuestra que los productos específicos que busca la demanda no están disponibles desde el lado de la oferta: es decir, hay muchos metros cuadrados desocupados pero pocos con las características y en las zonas que más buscan las empresas.

Producto de la caída en la demanda, la tasa de vacancia aumentó en el primer trimestre cerrando en un 7,3%, y esta eventual descompresión trajo alivio después de un año con fuertes recortes en la disponibilidad. Sin embargo, considerando los proyectos en curso y las entregas proyectadas, se estima que la tendencia en baja continuará cuando la demanda se reactive.

En este contexto, CBRE advierte que “la pujante demanda podría llevar a un sobrecalentamiento de precios y a una menor flexibilidad en las negociaciones comerciales”.

Desde el lado de los propietarios, las rentas promedio en Clase A/A+ continuaron su firme tendencia en alta, rompiendo un nuevo récord para los últimos tres años.

El precio de alquiler en Clase A/A+ alcanzó un promedio de US$ 25,80/m² por mes, un valor 1,3% más alto respecto del último trimestre del año anterior y 2,3% mayor en términos interanuales.

Si bien variaciones puntuales trimestrales y anuales parecen leves, la tendencia acumulada arroja un crecimiento anual promedio de 2,0% desde 2013 hasta hoy. “Las rentas en aumento, impulsadas por la expansión en la demanda y los bajos niveles de vacancia, continuarían su tendencia a lo largo del 2017”, estima el estudio de mercado.

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