“Es un momento para entrar”

15 de Agosto de 2018 - Tomás Rodríguez Ansorena

 


Javier Christensen, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), opina sobre la actualidad de su sector en un panorama complicado. Dólar, tasa de interés, Ley de Tierras, retenciones y clima, los factores que afectan la compra-venta de campos y que mantienen los precios por debajo de su pontencial.

CAIR se formó a fines de 2010 para nuclear a los principales inmobiliarias rurales del país. Al año siguiente, dos noticias trastocaron el negocio. Por un lado, la sanción de la Ley de Tierras, que entre sus principales regulaciones restringió la tenencia para extranjeros a 1000 héctareas en zona núcleo o su equivalente en otras áreas del país. Por otro, el denominado cepo al dólar. “Antes del año 2011 teníamos una actividad casi plena”, dice el presidente de CAIR, a su vez socio gerente de Castex & Christensen. “A partir de ahí, hubo una caída abrupta. El cepo cambiario puso un freno absoluto. Pasamos de casi 100 puntos de actividad que mide nuestro índice y caímos a 7 o 6. El crecimiento después fue lento y  este año habíamos llegado en abril a 46 puntos sobre 100 de actividad. En mayo se volvió frenar y en julio, nuestro índice fue de 34 puntos”.

Javier Christensen

¿Cómo afecta la crisis financiera a la compra-venta de campos?

Nuestro sector no es ajeno a lo que pasa en el resto del país. El aumento desproporcionado de tasas, la devaluación y todos estos movimientos políticos, obviamente, nos afectan. El año pasado teníamos tasas de 27% anual con una inflación prevista por el gobierno en 15%. Con lo cual, no era negocio casi producir nada. La devaluación, si bien sube algunos costos, ayuda a la exportación primaria. Los cultivos de cereales u oleaginosas mejoran el valor de su producción. Pensá que con el lío que hay entre Estados Unidos y China, la soja bajó a 300 dólares por tonelada, el valor más bajo en 10 años. Pese a eso, el negocio pinta bastante bien a futuro.

¿Qué análisis hacen de los anuncios del ministro Dujovne sobre retenciones a productos y subproductos de soja?

Yo creo que es una falta de incentivo para la industria, claramente, pero peor sería desincentivar a la producción y faltar a la palabra del presidente. Se comprometieron a mantener la rebaja mensual del poroto y lo están manteniendo. Estamos en un contexto complicado y no hay muchos otros lugares de dónde obtener recursos. Pero el campo es siempre un negocio a largo plazo. Nadie compra un campo para venderlo al año siguiente. Son negocios que trascienden a veces una generación. En Argentina, la tenencia histórica es de 50 años. Es probable que ahora sea menor, diría entre 25 y 30 años. Como con el clima, hay que acostumbrarse a las malas noticias y darle para adelante.

¿La perspectiva para los campos agrícolas es mejor que para los ganaderos?

La ganadería extensiva tiene menores costos. Todavía no se ajustó para arriba el valor de la hacienda, algo que va a pasar seguramente. Las actividades secundarias como los tambos y los criaderos de cerdos están seriamente dañados por la devaluación porque compran insumos vinculados al dólar como el maíz, por ejemplo. Pero esto debería ir mejorando y eso va a hacer que despierte el interés de los inversores. Porque, así como bajó el nivel de actividad en 2011, también bajaron los precios. Los valores de campos top habían subido en forma constante durante 7 u 8 años y luego bajaron un 15-20%. Pasaron 7 años desde 2011 y aún la inflación del dólar no se vio reflejada en los precios. Así que es muy probable que en el futuro los campos tengan para ganar, más si lo comparás con el resto de América Latina o Estados Unidos. Cuando comenzó el cepo, muchos inversores fueron a comprar campos a Uruguay, lo cual subió los precios a un punto tal que después se fueron a Paraguay. En Paraguay, campos que valían 300 dólares pasaron a valer 1500 o 2000, con lo cual toda la región se fue para arriba. En Argentina, entre el cepo, el atraso cambiario y la Ley de Tierras, se frenó. Por suerte, el Gobierno actual modificó la reglamentación inicial de la ley y se convalidaron los derechos adquiridos: quien tenía tierra antes de la sanción de la ley, no es alcanzado por esta. También hay que decir que Argentina no era el paraíso de las buenas noticias del mundo como para que los inversores vinieran corriendo a comprar. Hasta 2015, se querían ir. Yo creo que, a futuro, el ánimo va a ser positivo.

La mayor parte de la producción agrícola está basada en campos arrendados. ¿Cómo funciona ese mercado?

En Argentina, te diría que el 70% de la producción agrícola es a través de arrendatarios o contratistas, que son los que sufrieron muy fuerte las condiciones climáticas del año pasado. Pero este año hubo gran demanda para alquilar campos agrícolas. Se espera una cosecha récord de trigo, que a su vez genera un ingreso muy importante con el que financiar el cultivo siguiente.

Uno de los puntos altos del modelo económico de Macri fueron los créditos. ¿Cómo funciona ese mercado en el campo?

Te diría que es casi nulo. Hay muy poquitos créditos para la compra de campo, algunas líneas del Banco Nación y el Banco Provincia para gente del sector, para fracciones vecinas, por ejemplo. Muy acotado. Los bancos privados no abrieron ninguna línea por dos motivos: por un lado, la renta histórica del campo, de 3% o 4%, no es tan alta como para que te permita pagar un crédito hipotecario. Y por otro lado, en Argentina no es fácil ejecutar un campo por falta de pago. No es como un departamento.

¿El blanqueo significó menos de lo que esperaban?

En la Cámara pensábamos que un 3% o 4% se podía orientar a inversiones rurales, pero eso no ocurrió y, de hecho, gran parte del blanqueo quedó afuera. El gobierno no obligó a traer la plata de afuera y eso quizás fue un problema. Pero, bueno, ese dinero está blanqueado. Y siempre que hubo una devaluación en Argentina, después se arrancó. Y me parece que esta no va a ser la excepción. Dinero, hay, muchísimo, de argentinos adentro y fuera del país. Es un tema de sensaciones y de confianza.

¿Hay fondos de inversión destinados a la compra de campos?

Nacionales, no hay ninguno. Y los extranjeros tienen la limitación que te comentaba. Lo que se mueve hoy en el mercado son inversiones chicas de US$ 1 millón, 2 o 3, campos chicos. Las operaciones grandes, de arriba de 10 o US$ 20 millones, las contás con los dedos de la mano. Y te sobra. Me parece que hasta que no se modifique la Ley de Tierras, no van a surgir esos fondos.

¿Cuál es la frecuencia de esas operaciones?

Históricamente, cuando la demanda es muy alta, son campos que se venden rápidamente. Obviamente, no como un departamento que se vende en 30 días (el proceso de venta es mucho más lento). Hoy, no pasa nada porque los que podrían invertir esos montos ganan mucha más plata con la bicicleta financiera que comprando un campo. Este es un momento para entrar, en definitiva. Los precios deberían subir.

 

 

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