El sur también existe

12 de Julio de 2019 - Tomás Rodríguez Ansorena

 


A 20 años de la creación de Haras del Sur, Agustín Freccero repasa la historia de un barrio clave para el desarrollo de una zona que ahora tiene colegio y espera un centro comercial y uno de salud.

Si bien se dedicó a los números toda la vida, no lo tenía calculado. La inversión que decidió a los 49 años para “prejubilarse” pronto se convirtió en su actividad principal, tan rentable como desafiante. Agustín Freccero, nacido en Saladillo, contador público por la Universidad de La Plata y con 25 años de próspera carrera en zona norte, miró hacia el sur en 1997. Compró una chacra de 113 hectáreas por US$ 200.000 sobre el km 69 de la Ruta 2, en el límite entre La Plata y el partido de Brandsen, donde hoy se yergue Haras 1. Para llegar a ese monto (como mucho, la décima parte de lo que vale esa tierra hoy), recurrió a un crédito del Banco Nación que tomó como garantía el valor del campo y el tambo que lo presidía. Dos años después de la decisión, el desarrollador inmobiliario Roberto Tizado, cliente de su estudio de contabilidad, lo convenció de que esas tierras tenían potencial como club de campo. Su vecino Campos de Roca funcionaba con éxito y la autopista Buenos Aires – La Plata ya unía una zona largamente desconectada.

Fotos: Nicolás Aboaf.

Tizado tuvo razón, el proyecto funcionó y se financió con la preventa de los terrenos, e incluso esquivó la crisis de 2001: “Debemos ser la única actividad a la que benefició el famoso Corralito y después Corralón, porque la gente para poder recuperar su dinero podía hacerlo comprando automóviles o casas”. La estabilización post-2003 acompañó la madurez del proyecto y así se anexó el campo del hermano de Freccero, Guillermo, para la creación de Haras 2. Al día de hoy, el grupo cuenta con 5 countries en 500 has., con 1.863 familias propietarias y 2.015 lotes y departamentos vendidos. Entre las 5 urbanizaciones se destacan las canchas de polo diseñadas por el estudio Battro; el complejo de tenis “Juan Martín del Potro”, embajador de la marca; la cancha de golf de 18 hoyos que está a punto de estrenarse; un lujoso spa; complejos de condominios; el Haras del Sur College y, próximamente, un complejo comercial y un complejo de salud privado que atenderá a toda la zona.

El grupo lleva invertidos más de US$ 73 millones y proyecta US$ 35 millones más en los próximos años. Trabajan 250 personas en relación de dependencia y alrededor de 300 más bajo distintos contratistas. Buena parte de esas personas forman una unidad de negocio que no es habitual para desarrollos de este tipo: una constructora. “Llegamos a la conclusión de que para todo lo que fuera infraestructura (es decir, agua, electricidad, cloacas, obviamente las calles, la cancha de golf) nos era mucho más rentable comprar toda la maquinaria 0 km que contratarla”, dice Freccero. Y agrega: “Con la ventaja de que además nos permitía tener un manejo directo de todo y buenos precios a granel. Hoy tenemos alrededor de 100 casas en construcción, un 85/90% del total en los 4 barrios. Esto nos permite comprar a granel muchos de los insumos”.

¿Hoy es infinanciable un desarrollo urbano con preventa?
Hoy, me parece que para bien, en un desarrollo urbanístico te exigen una determinada cantidad de obras que antes no. Vos las hacías si querías. Entonces, era mucho más barato desarrollar un barrio, aunque por una cuestión comercial hicieras obras de infraestructura. La primera traba hoy es el valor de la tierra. Después viene la etapa de los permisos municipales y provinciales que te llevan mucho tiempo. Históricamente, con algunas fluctuaciones y según el tipo de emprendimiento, el costo de infraestructura se estima entre US$ 12 y US$ 15 el metro del campo, que no significa el metro vendible. Este tipo de negocio inmobiliario de desarrollo de barrios es un negocio de largo plazo. Aunque hagas un solo barrio, es de largo plazo. Eso significa que tenés que tener la suficiente preparación para enfrentar determinadas instancias de la economía del país y, por ende, de la venta.

A fines de los 90 parecía que toda la clase media acomodada iba a vivir en un barrio cerrado de los suburbios. Hoy esto no está tan claro, ¿puede ser?
Yo creo que no, por dos motivos. El primero tiene una relación directa con la salud económica del país. Esto es indudable. Y por otro lado, es verdad que en todo lo que se construyó a nivel de barrios hubo mucho bastardeo. El hecho de creer que un alambre perimetral y un cartel ya es un barrio para salir a vender hizo que se generara una sobreoferta. Hay casos que realmente no saben siquiera cómo van a terminar. El otro tema es que no existe el crédito. Hoy el comprador con crédito, que antes era el 50%, claramente desapareció del mercado.

¿La zona de ustedes tiene mejor precio que zona norte?
Con los servicios que ofrece Haras, estamos en condiciones de competir y, te diría, de superar a casi todos los barrios de zona norte. Empezando por el spa, las canchas de polo, la cancha de 18 hoyos que estamos terminando, las canchas de tenis, todos servicios de primer nivel con una inversión que de no haberla hecho así hubiera sido un error estratégico. Es verdad que en esta zona el terreno es más barato que en zonas muy exclusivas de zona norte. Pero hacer una casa acá o hacerla en Pilar cuesta exactamente lo mismo. Yo creo que apuntamos a todo el sur de GBA, obviamente La Plata, y fundamentalmente la parte sur de Capital Federal. Hoy tenemos una ventaja que es que en zona norte se ha complejizado muchísimo el tránsito. Es un diferencial que tenemos a favor.

¿Piensa que van a bajar los precios de los inmuebles en Argentina?
Hacer proyecciones serias en Argentina de cuánto va a valer la tierra en este tipo de establecimientos, que por supuesto hay que llevar a dólares, es casi imposible. Los precios de venta se van a mantener altos. En el mercado de Puerto Madero (hablo de los activos top en Argentina, de US$ 7.000/8.000 el metro cuadrado), podés negociar entre el 3% y el 5% del precio si vas a comprar. Literal. Cuanto más top es el departamento o el edificio, menos podés negociar. Y en el resto de Capital Federal, terminás discutiendo entre el 10% y el 12% si es que el vendedor está calzado con otra operación en la que le pasa lo mismo. Pero, aunque parezca mentira, porque en situaciones como esta en el mercado inmobiliario se generan ofertas, hoy te diría que el tipo que tiene ladrillos los defiende.

¿Ustedes financian en UVA?
No, pasó a ser mala palabra en muy poco tiempo. Financiamos en dólares y quizás en pesos más CAC. Si no, es muy difícil vender.

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