Precios, financiamiento e inversiones, las expectativas del sector inmobiliario para 2019 tras la inesperada crisis del año pasado.
El diagnóstico y perspectiva de desarrolladores, brokers, constructores y toda la cadena de valor que integra el sector de real estate local es, cuanto menos, inquietante. El abrupto e inesperado cambio de escenario durante 2018 sienta las bases de un nuevo año sobre incertidumbre y expectativas volátiles. Esto aun cuando a muchos de los players del sector el balance del año les cerró en verde a pesar de la crisis o, incluso, precisamente gracias a ella, en el caso de clientes internacionales con fees en dólares. No es, de todas formas, la realidad de la mayoría del sector, durante un semestre en el que se perdieron negocios y postergaron muchos proyectos o lanzamientos.
En el mientras tanto, los de mayor espalda financiera y liquidez disponible jugaron sus fichas y aprovecharon el momento para acrecentar el activo de tierras a la espera de construir cuando pase el temblor.
“2018 fue un año en el que predominó la incertidumbre en las principales variables macroeconómicas, afectando principalmente el esquema y las proyecciones de muchas empresas. Sin embargo, en el real estate corporativo, al ser un mercado inelástico en el corto plazo, la tasa de retorno se mantuvo estable”, analiza Matías Celasco Correa, research manager de CBRE.
“Quisiera que se logre un rápido equilibrio respecto de las variables económicas, pudiendo generar estabilidad económica y jurídica para atraer potenciales inversiones”.MATÍAS CELASCO CORREA, RESEARCH MANAGER DE CBRE.
“Respecto de nuestro negocio puntualmente, durante este año los costos de la construcción se vieron afectados por la inflación, los aumentos salariales, de los materiales y del costo de los intereses”, describe Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa. “Mantuvimos los niveles de actividad e incluso tomamos nuevos contratos, principalmente clientes institucionales que tenían inversiones proyectadas en moneda extranjera y, frente a la depreciación de la moneda local, finalmente, lanzaron sus proyectos”, suma Santiago Tarasido, CEO de Criba.
“El año comenzó con muy buenas perspectivas inmobiliarias, pero luego del primer semestre hubo una contracción importante debido a la devaluación. No obstante, para nuestra empresa fue un año de crecimiento en el que superamos lo alcanzado en el 2017”, opina José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.
“Simplemente condiciones más estables para desarrollar nuestros negocios, aprovechando la capacidad y esfuerzo de muchos de los argentinos que apostamos por el país”.SANTIAGO TARASIDO, CEO DE CRIBA.
De precios y créditos
“Al no haber deuda y ser el inmueble un refugio de valor, nadie quiere bajar los precios. La verdad es que debería haber un sinceramiento de los precios, porque con un 45% de inflación y una devaluación del 100% no hay razón ni argumento racional para que los precios suban o se sostengan. Del mismo modo y por lo anterior, se han realizado algunas operaciones importantes a partir de ofertas muy agresivas”, opina Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb Bacre. En su empresa, las ventas cayeron en 2018. “Fueron solo un 20% de la facturación”, abre el juego.
“Es imprescindible encarrilar el problema macroeconómico de una vez”.ALEJANDRO WINOKUR, PRESIDENTE DE NEWMARK GRUBB BACRE.
En línea con la declaración de Winokur sobre los precios: de 10 consultados, siete aseguran que se mantuvieron, ya sea en productos residenciales o en corporativos e industriales. Las voces disidentes argumentan que “los valores, en algunos casos, están algo más bajos. Sobre todo, se está viendo la adecuación en aquellos propietarios que tienen la necesidad de vender o bien quieren reemplazar la vivienda. Hay dos factores que están empujando esta situación, que son la baja del costo de la construcción y la menor demanda debido a la retracción de la oferta de créditos hipotecarios”, analiza Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay, empresa que este año concretó más de 22.000 ventas (de las cuales el 47% corresponden a departamentos). “Los precios de las propiedades tuvieron un leve ajuste hacia la baja, producto de la caída de la demanda que fue consecuencia directa de la inestabilidad cambiaria registrada en los últimos meses. No se vio una reacción en los precios en línea con los niveles de devaluación que tuvimos”, agrega Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital.
“Incentivos de los créditos hipotecarios para los desarrollos desde el pozo”.MATEO SALINAS, GERENTE GENERAL DE EIDICO.
Con respecto a los créditos UVA, con mayor o menor cuidado en la elección de las palabras, todos los entrevistados coinciden en que no alcanzaron las expectativas. “Cuando recién se lanzaron, permitieron que mucha gente pudiese acceder a su casa propia, aunque esta iniciativa solo reactivó el mercado de los inmuebles usados y la alta demanda hizo que subieran los precios de estas propiedades. Necesitamos que se incentive el crédito hipotecario para desarrollos desde el pozo”, pide Mateo Salinas, gerente general de Eidico. “Estimo que los créditos hipotecarios van a volver, aunque lo veo difícil en lo inmediato debido al factor inflacionario”, aporta Sosa. “Con una inflación de más del 40% anual como la que tuvimos este año, la perspectiva de crédito de largo plazo es dificultosa”, suma Kiesel. “Los UVA sufrieron una gran desaceleración en 2018. La suba de tasas y el aumento de los precios de las propiedades en pesos dejaron a la mayoría de los potenciales tomadores de créditos afuera de los requisitos mínimos para su otorgamiento, además de cuotas mucho más altas y difíciles de afrontar”, completa el panorama Ignacio Carpanelli, socio y director de Desarrollos de Gewin.
Un 2019 incierto
Lo que vislumbran quienes conocen el mercado no es muy alentador. Pero, como reza el refrán popular, la esperanza es lo último que se pierde. “Estoy pensando que será un año complejo debido a la incertidumbre por las elecciones, pero que también puede abrir grandes oportunidades debido al costo de construcción en dólares para potenciales desarrolladores”, avizora Celasco Correa. “Apostamos a que mejore levemente la demanda, producto de la estabilización del tipo de cambio. Sin embargo, los inversores van a esperar para pensar en nuevos desarrollos. Tenemos que volver a niveles de inflación y a indicadores económicos que nos permitan pensar a tres años, que es el plazo mínimo de un proyecto inmobiliario”, agrega Gagliardo.
“Tasas de interés que permitan la recuperación económica y cambios en el código civil respecto de los contratos de alquiler”.PABLO KIESEL, GERENTE COMERCIAL DE RAGHSA.
Con algo de optimismo, Carpanelli cree que quienes tengan dólares en mano podrán torcer algunas voluntades y sacarles más jugo verde a sus ahorros. “Estoy pensando que el año próximo, si bien la gente va a estar cauta, como consecuencia del periodo eleccionario, va a aparecer de forma moderada parte de la demanda que hasta ahora estaba contenida a la espera de la estabilización del tipo de cambio. Con nuevas reglas, compradores más hostiles saldrán al mercado a hacer valer más que nunca sus dólares a cambio de ladrillos”. Más esperanzado, Kiesel concluye: “Será un año marcado por las expectativas electorales. Esperamos que los pronósticos de mejora en la economía se plasmen en la realidad y que el año electoral no frene decisiones de nuevos negocios para la Argentina”.
